В 2010 году столичный рынок жилья ожидает умеренное развитие: эксперты

Последний месяц осени 2009 года, как и два предыдущих месяца, не принес московскому рынку недвижимости какого-либо заметного движения цен — к такому выводу пришли аналитики рынка недвижимости. По данным, полученным от аналитического центра IRN.ру, незначительный прирост долларовой стоимости столичного квадратного метра на фоне ослабления курса доллара и топтание на месте рублевых цен — вот итог этой осени. Во многом текущее состояние рынка недвижимости соответствует понятию стабилизации, считают эксперты. После заметного снижения в первой половине 2009 года рынку был нужен период «утряски», и ожидать скорого «отскока» цен вверх даже при нормализации макроэкономической ситуации было чересчур оптимистично. А в довершение всего на конец ноября пришлась новая коррекция макроэкономических показателей и фондового рынка, вновь напоминая, что зарабатывать только на бесконечном росте цен, как ранее, в новых условиях уже не получится.

По данным IRN.ру прирост долларовых цен на квартиры в Москве за ноябрь составил 2,3%. При этом более мобильный еженедельный индекс к концу ноября успел слегка превысить отметку в 4000 долларов за метр. Примечательно, что незначительная восходящая динамика долларовых цен на недвижимость в Москве, так или иначе, завязана на нестабильные курсы валют. Этот фактор позволяет специалистам утверждать, что пока о движении цен на московскую недвижимость в ту или иную сторону говорить рано, и до конца года подобная ситуация, очевидно, сохранится.

Также следует отметить, что никакой особой системы не наблюдается и в динамике цен в разрезе по сегментам, таким как типы жилья, районы Москвы или округа Москвы. Максимальный прирост цен наблюдается на современные монолитно-кирпичные дома и на пятиэтажки. Минимальный — на сталинские дома, цековские дома и иные кирпичные дома советского периода застройки и типовую панель. При этом Центральный округ Москвы вообще в минусе, а в наибольшем плюсе — Северный округ и Северо-восточный округ. Это обстоятельство еще раз показывает, что элитная недвижимость продолжает сползать по стоимости вниз с запозданием, в то время как типовое жилье уже отыграло падение и даже слегка пошло в рост, констатируют аналитики.

В отношении дальнейших перспектив рынка недвижимости Москвы и России ситуация выглядит двояко, отмечают они. На ближайшие месяцы прогноз очевиден: если в течение активного осеннего сезона заметных подвижек по стоимости квадратного метра не произошло, то и в конце года, и в период новогодних праздников, а также в первые месяцы 2010 года цены на недвижимость, скорее всего, продолжат стагнировать. В отношении среднесрочных прогнозов рынка недвижимости продолжает сохраняться неопределенность.

С одной стороны, прошедшая осень принесла благоприятный макроэкономический фон. Цены на нефть подросли почти до 80 долларов за баррель и продолжают удерживаться на этой отметке. Рубль в течение осени заметно укрепился по отношению к доллару, а фондовый рынок подрос. Центральный банк систематически снижает ставку рефинансирования, а коммерческие банки вновь задумались об ипотеке и начали улучшать условия для заемщиков. Активизировался спрос и покупательская активность в сфере недвижимости. В минус могут сыграть возможные дефолты гигантов стройиндустрии — например, Dubai World (ОАЭ) и связанные с этим волнения на мировых рынках. Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» не склонен поддерживать панику вокруг этого события, и считает, что дубайский сценарий имеет к московскому рынку недвижимости все же очень опосредованное отношение. Однако то же самое нельзя сказать о рядке других городов России, например, о перегретом до кризиса рынке недвижимости Сочи. Тем не менее, даже в Москве цены все еще остаются оторванными от основной массы платежеспособного спроса.

На этом фоне ожидать в новом году скорого отскока цен вверх и повторения бывшего инвестиционного ажиотажа теперь вряд ли приходится, констатируют аналитики. Скорее в ближайшие года два рынок будет пребывать в фазе умеренного спроса, когда продажа квартир будет вполне возможна, но при разумной цене, а эластичность по стоимости метра будет минимальной. Подобный период спокойного развития рынок проходил в 2000-2002 годах, а основной заработок происходил тогда от оборота, а не от сверхприбыли с каждого метра. По мнению специалистов IRN.ru, некое похожее умеренное развитие ожидает московский рынок недвижимости и в 2010 году.