О налогообложении при продаже квартиры после выделения долей

Вопрос: В 2011 году были переоформлены документы на приватизированную в 1992 году квартиру. Квартира изначально оформлена как совместная собственность (пять собственников). После выделения долей собственности три собственника имеют по 1/5 доли и один собственник — 2/5 доли, из которых 1/5 доли оформлена как наследство в связи со смертью одного из совладельцев. Срок нахождения в собственности каждого собственника квартиры исчисляется с 26 декабря 1992 года. Каков порядок налогообложения НДФЛ при продаже квартиры после выделения долей?

Ответ:

В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Кроме того, согласно пункту 40 раздела IV постановления Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при регистрации права общей долевой собственности, возникающего в соответствии с законом с момента государственной регистрации, запись о праве каждого участника долевой собственности идентифицируется одним номером государственной регистрации.

Кроме того, в соответствии со статьей 5 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый номер присваивается только объекту недвижимости в целом.

Таким образом, у участников долевой собственности объектом права собственности выступает не доля в праве общей собственности на имущество, а само имущество в целом.

При этом, определяя доли в праве собственности на имущество, принадлежащее нескольким собственникам, собственник увеличивает объем своих прав в указанном имуществе, однако объект права собственности остается прежним.

Определяя долю в праве общей собственности на имущество, сособственник определяет объем прав на свой объект, а не приобретает права на чужую вещь.

Следовательно, право участника долевой собственности на имущество (квартиру, жилой дом, комнату, садовый домик, земельный участок и др.) возникает с момента первоначальной государственной регистрации права собственности на данное имущество и присвоения ему кадастрового номера, который далее не меняется при изменении состава собственников данного имущества.

Кроме того, в соответствии со статьей 235 ГК РФ изменение состава собственников, в том числе наследование долей в праве собственности на имущество или переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании статьи 131 ГК РФ изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.

В связи с этим моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на имущество является момент первоначальной государственной регистрации права собственности на указанное имущество.

Согласно представленным документам срок нахождения в собственности каждого сособственника квартиры исчисляется с 26 декабря 1992 года.

В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ с 1 января 2009 года доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, не подлежат налогообложению НДФЛ.

Таким образом, если квартира находилась в собственности налогоплательщиков (независимо от изменения размеров их долей в праве собственности на данное имущество) более трех лет, то доходы от продажи этого имущества не подлежат налогообложению НДФЛ.