О рекомендациях по вопросам предоставления кадастровых сведений для совершения нотариальных действий

В Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Московской области (далее — Управление) поступают многочисленные обращения о предоставлении сведений государственного кадастра недвижимости для целей совершения нотариальных действий.

В связи с изложенным Управлением разработаны прилагаемые обобщенные рекомендации с учетом законодательства о регулировании кадастровых отношений (по состоянию на 19.04.2010).

Предлагаем информировать об указанных рекомендациях нотариусов Московской области и города Москвы.

Одновременно сообщаем об отмене действия письма Управления от 05.06.2008 N 12259-1 "О предоставлении сведений государственного кадастра недвижимости для совершения нотариальных действий".

Настоящий документ подготовлен исходя из полномочий <1> Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Московской области <2>, направлен на оказание практической помощи лицам, обращающимся за предоставлением сведений государственного кадастра недвижимости <3> о земельных участках <4>.

———————————

<1> Пункт 7.3 Типового положения о территориальном органе Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 21.02.2006 N 47 (зарегистрирован в Минюсте России 19.05.2006, регистрационный N 7871).

<2> Далее — Управление.

<3> Далее — кадастр.

<4> Далее — кадастровые сведения.

Настоящий документ носит исключительно информационно-справочный (рекомендательный) характер, не является нормативным правовым актом и не содержит официальных общеобязательных разъяснений законодательства. Действие настоящего документа не может рассматриваться препятствующим непосредственному применению положений законодательства Российской Федерации.

Имеющиеся в настоящем документе термины и определения используются в значении, имеющемся в нормативных правовых актах Российской Федерации, поскольку иное не вытекает из содержания настоящего документа.

По общему правилу, вытекающему из пункта 2 статьи 8 и пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации <5>, совершение нотариальных действий по удостоверению сделок с земельными участками связано с последующей государственной регистрацией возникновения прав на земельные участки, их ограничений (обременений), перехода или прекращения либо государственной регистрацией сделок с земельными участками <6> постольку, поскольку права на имущество, подлежащие регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено федеральным законом.

———————————

<5> Далее — ГК РФ.

<6> Далее — регистрация.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными федеральными законами.

Порядок регистрации и основания отказа в такой регистрации установлены Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <7>.

———————————

<7> Далее — Закон о регистрации.

Учитывая изложенное, по общему правилу объем кадастровых сведений, необходимых для нотариального удостоверения сделки с земельным участком, при условии, что в соответствии с федеральным законом предусмотренные сделкой имущественные права на земельный участок возникают, изменяются либо прекращаются с момента их регистрации, может совпадать с объемом кадастровых сведений, требующихся для регистрации таких прав, поскольку иное не предусмотрено законодательством.

В качестве условий регистрации прав на земельные участки в части, касающейся обеспечения соблюдения установленных законодательством требований к земельным участкам как к объектам недвижимости, Законом о регистрации предусмотрены в том числе следующие положения:

— пункт 1.2 статьи 20: не допускается осуществление регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" <8>, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом. При этом Законом о кадастре предусматривается осуществление государственного кадастрового учета недвижимого имущества, включая земельные участки <9>;

———————————

<8> Далее — Закон о кадастре.

<9> Далее — кадастровый учет;

— пункт 1 статьи 19: регистрация прав на земельный участок приостанавливается также в случае, если в кадастре в отношении такого земельного участка отсутствуют кадастровые сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в кадастр сведениями о последнем, за исключением следующих случаев:

— если кадастровый паспорт или кадастровый план такого земельного участка ранее представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов;

— если право на такой земельный участок ранее зарегистрировано в установленном Законом о регистрации порядке;

— если такой земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства;

— иных установленных федеральным законом случаях.

В соответствии со статьей 14 Закона о кадастре по запросу любого лица <10> для подтверждения факта кадастрового учета земельного участка органом кадастрового учета <11> могут быть предоставлены общедоступные кадастровые сведения в объеме имеющейся в кадастре информации о данном земельном участке. При этом кадастровые сведения о конкретном земельном участке могут быть предоставлены в виде:

— копии документа, на основании которого сведения об объекте недвижимости внесены в кадастр;

— кадастрового паспорта земельного участка <12>;

— кадастровой выписки о земельном участке <13>.

———————————

<10> Далее также — запрос.

<11> Полномочия органа кадастрового учета в Московской области реализует Управление непосредственно и через его территориальные отделы, а после завершения реорганизации Управления в соответствии с приказом Росреестра от 08.02.2010 N П/41 "О некоторых территориальных органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" — Управление Росреестра по Московской области. В дальнейшем в соответствии с приказом Росреестра от 11.03.2010 N П/93 "О наделении федеральных государственных учреждений "Земельная кадастровая палата" ("Кадастровая палата") по субъектам Российской Федерации полномочиями органа кадастрового учета (зарегистрирован в Минюсте России 15.04.2010, регистрационный N 16909) указанные полномочия передаются ФГУ "Кадастровая палата" по Московской области.

<12> Далее также — КПЗУ. Оформляется в соответствии с приказом Минюста России от 18.02.2008 N 32 "Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка" (зарегистрирован в Минюсте России 18.02.2008, регистрационный N 11179).

<13> Далее также — КВЗУ. Оформляется в соответствии с приказом Минюста России от 19.03.2008 N 66 "Об утверждении форм кадастровой выписки о земельном участке и кадастрового плана территории" (зарегистрирован в Минюсте России 25.03.2008, регистрационный N 11405).

Кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из кадастра, содержащую уникальные характеристики <14> объекта недвижимости, а также в зависимости от вида объекта недвижимости иные предусмотренные Законом о кадастре сведения об объекте недвижимости.

———————————

<14> В отношении земельного участка: кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в кадастр; описание местоположения границ; площадь (часть 1 статьи 7 Закона о кадастре).

Кадастровая выписка об объекте недвижимости представляет собой выписку из кадастра, содержащую запрашиваемые сведения об объекте недвижимости. Если в соответствии с кадастровыми сведениями объект недвижимости, сведения о котором запрашиваются, прекратил существование, любая кадастровая выписка о таком объекте наряду с запрашиваемыми сведениями должна содержать кадастровые сведения о прекращении существования такого объекта.

По общему правилу, если в кадастре отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в кадастр сведениями о последнем, кадастровый паспорт такого земельного участка не должен выдаваться, за исключением ранее учтенных земельных участков, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства <15> и иных учтенных в кадастре земельных участков, кадастровые паспорта которых в соответствии с федеральными законами <16> могут выдаваться при отсутствии в кадастре сведений о координатах характерных точек границ таких участков.

———————————

<15> Часть 11 статьи 45 Закона о кадастре.

<16> Часть 20.1 статьи 15 Федерального закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ, часть 13 статьи 6 Федерального закона от 08.05.2009 N 93-ФЗ.

Таким образом, удостовериться в соблюдении вышеперечисленных положений Закона о регистрации, касающихся условий описания земельного участка в качестве объекта регистрируемого права, можно, получив КПЗУ.

В соответствии с примечанием к утвержденной форме кадастрового паспорта земельного участка КПЗУ, предназначенный для предоставления кадастровых сведений, необходимых для регистрации прав, включает в себя разделы В.1-В.4. В случае отсутствия в кадастре координат характерных точек границы земельного участка, указанного в пункте 1 статьи 25.2 Закона о регистрации, раздел В.2 не оформляется. При этом в особых отметках КПЗУ указываются слова "Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства". Разделы В.3 и В.4 оформляются только при наличии в кадастре соответствующих сведений.

———————————

<17> Далее — свидетельство.

В отличие от рассмотренных случаев, когда нотариальное удостоверение сделки с земельным участком связывается с последующей регистрацией права, имеющей правообразующее значение, положениями пункта 4 статьи 1152 ГК РФ предусмотрено, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику независимо от момента регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит регистрации.

Следовательно, объем кадастровых сведений, используемых для описания земельного участка в свидетельстве в качестве объекта наследования, может как совпадать, так и не совпадать с объемом кадастровых сведений, используемых для регистрации права наследника на земельный участок.

Формами нотариальных свидетельств, утвержденными приказом Минюста России от 10.04.2002 N 99 (зарегистрирован в Минюсте России 18.04.2002, регистрационный N 3385), предусматривается при описании земельного участка в качестве объекта наследования указание его характеристик, включая стоимость, местонахождение, кадастровый номер, и сведений о правоустанавливающем документе, подтверждающем принадлежность земельного участка наследодателю.

Данные характеристики могут содержаться в КПЗУ и (или) в КВЗУ, которая может выдаваться в случае, если объем кадастровых сведений о земельном участке в соответствии с Законом о кадастре не позволяет оформить КПЗУ.

В соответствии с правилами оформления документов кадастра для земельных участков, права на которые возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не были зарегистрированы в порядке, установленном Законом о регистрации, в КПЗУ и КВЗУ дополнительно указываются реквизиты документов, на основании которых в кадастр внесены соответствующие сведения о правах на такие участки.

Согласно нормативно утвержденным формам КПЗУ и КВЗУ сведения о кадастровой стоимости земельного участка могут предоставляться в форме раздела В.1 КПЗУ или раздела КВ.1 КВЗУ.

В этом и иных случаях сведения кадастра, предоставленные на основании запроса в виде соответствующего документа, независимо от способа предоставления являются актуальными (действительными) на дату подписания такого документа, указанную в качестве его реквизита.

Если для совершения нотариальных действий необходимо получение информации о кадастровой стоимости земельного участка на дату, не совпадающую с датой поступления запроса в орган кадастрового учета, об этом сообщается в запросе с указанием даты, по состоянию на которую запрашиваются сведения. В таком случае при выдаче сведений в особые отметки КПЗУ или КВЗУ может вноситься запись типа "Кадастровая стоимость указана по состоянию на "___"_________" либо органом кадастрового учета могут оформляться дополнительные к выдаваемым кадастровым сведениям разъяснения о дате, по состоянию на которую предоставлена информация о кадастровой стоимости.

Кроме того, постановлением Правительства Российской Федерации от 07.02.2008 N 52 "О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков" установлено, что территориальные органы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости бесплатно предоставляют налогоплательщикам земельного налога, признаваемым таковыми в соответствии со статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости земельных участков в виде кадастрового номера объекта недвижимости и его кадастровой стоимости для целей налогообложения по письменному заявлению налогоплательщика в порядке, установленном статьей 14 Закона о кадастре. Сведения о кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения размещаются на официальном сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости в сети Интернет <18>.

———————————

<18> В настоящее время соответствующие функции упраздненной Роснедвижимости переданы Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (официальный сайт в сети Интернет www.rosreestr.ru).

В случаях если кадастровая стоимость земли не определена, для целей, указанных в статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных федеральными законами, применяется нормативная цена земли.

Исходя из пункта 4 постановления Правительства Российской Федерации от 15.03.1997 N 319 "О порядке определения нормативной цены земли" документ о нормативной цене земли конкретного земельного участка может предоставляться органами Роснедвижимости путем выдачи документа по форме, рекомендованной письмом Госкомзема России от 03.04.1997 N 5-16/676 "О форме акта о нормативной цене земли".

Форма запроса о предоставлении кадастровых сведений, требования к составу сведений такого запроса, перечень документов, прилагаемых к запросу, и способы их представления в органы кадастрового учета, порядок направления в органы кадастрового учета запросов, в том числе посредством почтового отправления, использования сетей связи общего пользования и иных технических средств связи, сроки предоставления кадастровых сведений определены Порядком предоставления сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости <19>, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 27.02.2010 N 75 (зарегистрирован в Минюсте России 02.04.2010, регистрационный N 16786).

———————————

<19> Далее — Порядок.

В частности, запрос в виде бумажного документа составляется по форме согласно приложениям 1 и 2 к Порядку. Содержание запроса в электронной форме должно соответствовать содержанию запроса в виде бумажного документа. Запрос, представленный с нарушениями Порядка, в том числе не соответствующий по форме и (или) содержанию требованиям, установленным Порядком, считается неполученным и не рассматривается органом кадастрового учета.

На основании одного запроса предоставляется один документ, в виде которого предоставляются сведения кадастра.

Орган кадастрового учета предоставляет сведения, внесенные в кадастр, в течение пяти рабочих дней с даты получения запроса. Предоставление сведений, внесенных в кадастр, в виде кадастрового плана территории осуществляется органом кадастрового учета в течение пятнадцати рабочих дней с даты получения соответствующего запроса.

При отсутствии в кадастре запрашиваемых сведений орган кадастрового учета направляет соответствующее уведомление. Решение об отказе в предоставлении запрашиваемых сведений либо уведомление об отсутствии в кадастре запрашиваемых сведений направляются (предоставляются) заявителю в сроки, установленные для предоставления сведений, внесенных в кадастр.

В соответствии с частями 1, 7 статьи 45 Закона о кадастре если сведения и документы о ранее учтенном земельном участке <20> отсутствуют в составе государственного земельного кадастра или иной имеющейся в распоряжении органа кадастрового учета документации о таком ранее учтенном объекте недвижимости, данные сведения и документы могут включаться в соответствующие разделы кадастра при обращении заинтересованного лица с соответствующим заявлением <21> в орган кадастрового учета на основании документа, устанавливающего или подтверждающего право на указанный объект недвижимости и представленного таким лицом.

———————————

<20> Т.е. земельный участок, кадастровый учет которого осуществлен в установленном порядке до дня вступления в силу Закона о кадастре (01.03.2008), либо земельный участок, кадастровый учет которого не осуществлен, но право собственности на который зарегистрировано и не прекращено и которому присвоен органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условный номер в порядке, установленном в соответствии с Законом о регистрации, либо участки лесного фонда, кадастровый учет которых не осуществлялся, но вещные права на которые и их ограничения зарегистрированы в соответствии с Законом о регистрации.

<21> Рекомендуемая форма заявления о внесении в кадастр сведений о ранее учтенном объекте недвижимости направлена письмом Роснедвижимости от 25.03.2008 N ВК/1376 "О направлении разъяснений".

В случае если в кадастре отсутствуют сведения о координатах характерных точек границы земельного участка либо кадастровые сведения о характерных точках границы земельного участка определены с точностью ниже нормативной точности определения координат для земель определенного целевого назначения или кадастровые сведения о координатах какой-либо характерной точки границы земельного участка не позволяют однозначно определить ее положение на местности (в кадастре содержится несколько значений координат указанной характерной точки), по инициативе заинтересованного лица могут выполняться кадастровые работы по подготовке межевого плана для внесения в кадастр уточненных сведений о местоположении границ и (или) площади земельного участка в порядке, предусмотренном Законом о кадастре для осуществления кадастрового учета в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка <22> (часть 2 статьи 16, часть 3 статьи 25, статья 27 Закона о кадастре).

———————————

<22> Далее — кадастровый учет изменений.

В случае осуществления кадастрового учета изменений необходимо понимать, что в соответствии с пунктом 4 статьи 18 Закона о регистрации, если в связи с изменением сведений об объекте недвижимого имущества, содержащихся в кадастре, требуется внесение соответствующих изменений в подраздел I Единого государственного реестра прав, уточненные сведения о таком объекте недвижимого имущества вносятся в Единый государственный реестр прав без заявления правообладателя и без повторной регистрации при внесении в соответствии с Законом о кадастре этих сведений в кадастр.

Учитывая изложенное, повторная регистрация права на земельный участок с внесенными в кадастр уточненными характеристиками не требуется.

При этом поскольку иное не предусмотрено законодательством, для нотариального удостоверения сделки с земельным участком наряду с документами о правах на земельный участок, содержащих его уточняемую площадь, могут представляться КПЗУ или КВЗУ, подготовленные по результатам кадастрового учета изменений и содержащие уточненную площадь земельного участка.