Об оформлении прав на садовые, огородные и дачные земельные участки

В целях подготовки разъяснений по вопросам, относящимся к компетенции территориальных отделов Управления Роснедвижимости по Московской области, связанным с оформлением прав на садовые, огородные и дачные земельные участки, рекомендуем принимать во внимание следующее.

Действующим законодательством предусмотрены следующие положения, касающиеся оформления прав на садовые, огородные и дачные земельные участки:

— особенности государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения дачного хозяйства, огородничества, садоводства (статья 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", далее — Закон о регистрации прав);

— особенности предоставления в собственность земельных участков садоводам, огородникам, дачникам (статья 28 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", далее — Закон о садоводческих объединениях);

— положения об оформлении в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, а также земельных участков, находящихся в фактическом пользовании с расположенными на них жилыми домами (пункты 3, 4, 9.1 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", далее — Вводный закон);

— положения об оформлении кадастрового паспорта ранее учтенного земельного участка, предоставленного для ведения дачного хозяйства, огородничества, садоводства (часть 11 статьи 45 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", далее — Закон о кадастре).

Исходя из перечисленных законодательных актов оформление прав на садовые, огородные и дачные земельные участки можно условно классифицировать по следующим вариантам:

1. Оформление прав на ранее учтенный земельный участок (без проведения кадастровых работ).

1.1. Государственные акты (в том числе по формам, утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. N 493 "Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей"), свидетельства (в том числе по формам, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 19 марта 1992 г. N 177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения" и Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России") и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам до введения в действие Закона о регистрации прав, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 9 статьи 3 Вводного закона).

Законом не предусмотрена обязанность граждан по переоформлению указанных правоудостоверяющих документов независимо от наличия или отсутствия в них сведений о границах земельных участков.

1.2. Если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (далее — Кодекс) для ведения дачного хозяйства, огородничества, садоводства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Кроме того, в случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Кодекса для ведения дачного хозяйства, огородничества, садоводства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность (пункт 9.1 статьи 3 Вводного закона).

1.3. Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных до введения в действие Кодекса для ведения дачного хозяйства, огородничества, садоводства и находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность (пункт 9.1 статьи 3 Вводного закона).

1.4. Наличие любого из вышеперечисленных документов, устанавливающих или подтверждающих право на земельный участок, является основанием для отнесения такого земельного участка к ранее учтенным объектам недвижимости (далее — ранее учтенный земельный участок); сведения о данном участке включаются в государственный кадастр недвижимости (далее — кадастр); по запросу заинтересованного лица органом кадастрового учета осуществляется изготовление кадастрового паспорта такого участка (части 1, 6, 7 статьи 45 Закона о кадастре).

При этом отсутствие получаемых в результате выполнения кадастровых работ сведений о местоположении (координатах) границ вышеуказанного земельного участка в объеме, установленном Законом о кадастре, не является основанием для отказа в выдаче кадастрового паспорта такого участка (часть 11 статьи 45 Закона о кадастре). В таком случае в кадастровый паспорт вносится особая отметка "Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства".

1.5. В рассматриваемых ситуациях (пункты 1.1-1.3) государственная регистрация прав собственности на вышеуказанные земельные участки осуществляется в соответствии со статьей 25.2 Закона о регистрации прав. Принятие решений (актов органов власти) о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.

При этом государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок осуществляется также в случае, если кадастровый паспорт такого земельного участка не содержит сведений о таком участке в полном объеме, в том числе сведений о местоположении (координатах) границ земельного участка, либо данные сведения нуждаются в уточнении (в том числе если в этом паспорте указано, что площадь земельного участка ориентировочная, сведения о земельном участке не позволяют однозначно определить такой участок в качестве индивидуально-определенной вещи, сведения о таком участке подлежат уточнению и тому подобное) (пункт 4 статьи 25.2 Закона о регистрации прав).

2. Оформление права на ранее учтенный земельный участок (с проведением кадастровых работ).

2.1. По волеизъявлению заинтересованного лица для уточнения сведений о границах и площади ранее учтенного земельного участка (в том числе в случае, если фактическая площадь земельного участка не соответствует площади, указанной в документе о праве на землю) могут выполняться кадастровые работы согласно требованиям, установленным Законом о кадастре и Законом Московской области N 127/2007-ОЗ "О предельной максимальной цене работ по проведению территориального землеустройства".

2.2. В рассматриваемом случае для внесения в кадастр уточненных сведений о земельном участке представляются следующие документы:

заявление о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости (составляется по форме приложения N 2 к приказу Минюста России от 20 февраля 2008 г. N 34 "Об утверждении форм заявлений о государственном кадастровом учете недвижимого имущества"). С таким заявлением вправе обратиться собственник земельного участка либо если земельный участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования — лицо, обладающее этим земельным участком на указанном праве;

подготовленный в результате кадастровых работ межевой план (до утверждения формы межевого плана и требований к его подготовке оформление межевого плана осуществляется в соответствии с разъяснениями, содержащимися в письме Роснедвижимости от 4 марта 2008 г. N ВК/0878), а также копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке (если местоположение таких границ подлежит обязательному согласованию и представленный межевой план не содержит сведений о состоявшемся согласовании местоположения таких границ);

документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя);

копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий земельный участок (при отсутствии в кадастре сведений о зарегистрированном праве данного заявителя на такой объект недвижимости) (часть 3 статьи 20, пункты 2, 5, 6 части 1 статьи 22 Закона о кадастре).

2.3. В целях внесения в кадастр уточненных сведений о границах и площади ранее учтенного земельного участка необходимо понимать, что сведения о земельном участке и содержащие их документы, представленные в орган кадастрового учета, проверяются на предмет выявления отсутствия оснований для приостановления и отказа в осуществлении кадастрового учета.

Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении указанного кадастрового учета (наряду с основаниями, предусмотренными частью 2 статьи 27 Закона о кадастре) также в случае, если:

изменение площади земельного участка и (или) описания местоположения его границ не обусловлено преобразованием земельного участка или уточнением его границ (часть 4 статьи 27 Закона о кадастре);

в результате данного кадастрового учета площадь этого земельного участка, определенная с учетом установленных в соответствии с законом требований, будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в кадастре, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с земельным законодательством для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в кадастре (пункт 1 части 5 статьи 27 Закона о кадастре);

при уточнении границ нарушен установленный порядок согласования местоположения границ земельных участков или местоположение указанных границ в соответствии с законом не считается согласованным, за исключением случаев признания указанных границ уточненными в порядке разрешения земельного спора (пункт 2 части 5 статьи 27 Закона о кадастре).

2.4. По результатам кадастрового учета в связи с изменением (уточнением) сведений о площади и границах земельного участка выдается кадастровая выписка, содержащая внесенные в кадастр новые сведения о таком земельном участке (часть 2 статьи 23 Закона о кадастре).

2.5. В рассматриваемом случае государственная регистрация права собственности на вышеуказанный земельный участок осуществляется в соответствии со статьей 25.2 Закона о регистрации прав, при этом значение площади земельного участка определяется в соответствии с выпиской из кадастра, содержащей сведения, полученные в результате выполнения кадастровых работ (пункт 4 статьи 25.2 Закона о регистрации прав);

3. Оформление права на земельный участок, предоставленный в соответствии с документом, устанавливающим распределение земельных участков в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом объединении.

3.1. В случае если земельный участок, составляющий территорию садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения (далее — объединение), предоставлен данному объединению либо иной организации, при которой до вступления в силу Закона о садоводческих объединениях было создано (организовано) данное объединение, гражданин, являющийся членом данного объединения, имеет право бесплатно приобрести в собственность земельный участок, предоставленный ему в соответствии с проектом организации и застройки территории данного объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном объединении документом (пункт 4 статьи 28 Закона о садоводческих объединениях).

Предоставление в указанном случае земельного участка в собственность гражданина осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, обладающими правом предоставления такого земельного участка, на основании заявления этого гражданина или его представителя и документов, указанных в пункте 4 статьи 28 Закона о садоводческих объединениях. Основанием для отказа в предоставлении в собственность земельного участка является установленный федеральным законом запрет на предоставление земельного участка в частную собственность.

3.2. В рассматриваемом случае для последующей постановки земельного участка на кадастровый учет представляются следующие документы:

заявление о постановке на государственный кадастровый учет такого земельного участка (составляется по форме приложения N 1 к приказу Минюста России от 20 февраля 2008 г. N 34 "Об утверждении форм заявлений о государственном кадастровом учете недвижимого имущества"). При этом с заявлением вправе обратиться любое лицо;

подготовленный в результате кадастровых работ межевой план (до утверждения формы межевого плана и требований к его подготовке оформление межевого плана осуществляется в соответствии с разъяснениями, содержащимися в письме Роснедвижимости от 4 марта 2008 г. N ВК/0878), а также копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке (если местоположение таких границ подлежит обязательному согласованию и представленный межевой план не содержит сведений о состоявшемся согласовании местоположения таких границ);

документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя) (часть 2 статьи 20, пункты 2, 5 части 1 статьи 22 Закона о кадастре).

3.3. В целях внесения в кадастр сведений о вышеуказанном земельном участке, образованном в результате раздела земельного участка, предоставленного объединению, необходимо понимать, что при разделе земельного участка объединения могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок) (пункт 4 статьи 11.4 Кодекса).

В таком случае для кадастрового учета земельного участка, предназначенного для ведения садоводства, огородничества или дачного строительства, не требуется представление межевого плана измененного земельного участка, остающегося в пользовании объединения (подпункт "в" пункта 2 статьи 13 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 141-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений").

3.4. Последующая государственная регистрация права на земельный участок осуществляется в соответствии с положениями Закона о регистрации прав с учетом особенностей государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе земельных участков (статья 22.2).

4. Оформление права на земельный участок, находящийся в фактическом пользовании гражданина.

4.1. Граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1 "О собственности в СССР", но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными статьей 36 Кодекса (пункт 4 статьи 3 Вводного закона).

4.2. В рассматриваемом случае постановка земельного участка на государственный кадастровый учет и последующая государственная регистрации прав осуществляются применительно к общим положениям Закона о кадастре и Закона о регистрации прав.

Предлагаем учитывать настоящие рекомендации в практической деятельности.