Без рубрики

Об утверждении Методического пособия по применению МГСН 1.01-99 при проектировании на территории исторических морфотипов застройки

Приказ Москомархитектуры от 01.08.2001 N 78

Приказываю:
1. Утвердить и ввести в действие Методическое пособие по применению МГСН 1.01-99 при проектировании на территории исторических морфотипов застройки, разработанное во исполнение п. 2.3 ППМ N 49 от 25.01.2000, согласованное ГУОП и Мосгосэкспертизой.
2. ГУП НИАЦ обеспечить выпуск и распространение Методического пособия, ГУП НИиПИ Генплана Москвы обеспечить проведение консультаций для проектировщиков по пользованию пособием.
3. ГУП НИиПИ Генплана Москвы включить в проект плана научно-исследовательских градостроительных работ на 2002-2003 гг. разработку детальной схемы морфотипов исторической застройки, в том числе за пределами Камер-Коллежского вала (М 1:5000), включая территории кварталов с застройкой 20-30-х годов.

Председатель Москомархитектуры А.В. Кузьмин

Утверждено приказом Москомархитектуры от 1 августа 2001 г. N 78

МЕТОДИЧЕСКОЕ ПОСОБИЕ ПО ПРИМЕНЕНИЮ МГСН 1.01-99 ПРИ ПРОЕКТИРОВАНИИ НА ТЕРРИТОРИИ МОРФОТИПОВ ИСТОРИЧЕСКОЙ ЗАСТРОЙКИ

Введение

Основанием для разработки Методических рекомендаций по применению МГСН 1.01-99 при проектировании на территории исторических морфотипов застройки является постановление Правительства Москвы N 49 от 25.01.2000 "Об утверждении Норм и правил проектирования планировки и застройки Москвы МГСН 1.01-99", п. 2.3 "Разработать пособия по применению МГСН в градостроительном проектировании на территории… исторических морфотипов застройки".
Действующая в составе МГСН 1.01-99 Схема расположения морфотипов застройки центральной части города в М 1:10000 определяет границы действия нормативных параметров застройки морфотипов с точностью до квартала, переход к показателям и характеристикам отдельного объекта в квартале потребовал разработки Методического пособия для проектирования.
Методические рекомендации по применению МГСН 1.01-99 при проектировании на территории исторических морфотипов, установленных МГСН, представляют собой правила перехода от нормативных характеристик застройки по морфотипам в целом, действующих в зонах их расположения, к показателям застройки отдельных участков кварталов в зонах морфотипов.
Методические рекомендации содержат правила членения территории кварталов на участки владений и правила установления показателей застройки по территориям участков владений в морфотипах.
Внутриквартальная повладельческая парцелляция отвечает общим представлениям о неравноценности городской территории, обусловленной объективными различиями в историческом развитии, отражает утраченную и вновь формирующуюся полисубъектность городской среды, практику обживания и использования городского пространства населением.
Повладельческое структурирование кварталов обеспечивает возвращение к преемственному развитию города и является основой воспроизводства исторически сложившегося масштаба и объемно-пространственных параметров среды, служит эффективным инструментом упорядочения землепользования, регулирования отношений субъектов собственности и установления ответственности пользователя за территорию. Повладельческая парцелляция исторических кварталов является важнейшим фактором повышения эффективности градостроительной деятельности.
Методика установления количественных показателей допустимого объема нового строительства помимо определения показателей застройки на базе нормативных морфотипических характеристик предполагает учет историко-архитектурной ценности застройки (зданий и элементов) и установленных визуально-ландшафтным анализом условий сохранения визуальных связей.
Методическое пособие предназначено для пользования всеми субъектами градостроительной деятельности при разработке и экспертизе градостроительной документации.

1. Определение границ территорий участков домовладений в квартале

1.1. Общие положения

1.1.1. Квартал в историческом городе является объектом обязательного планировочного членения территории на владельческие участки — парцеллярии, переход от показателей застройки морфотипа в целом к показателям застройки отдельных зданий производится с обязательным членением квартала на участки владений, соответствующих историческим парцелляриям.
Принципы планировочного членения кварталов на участки включают:
— максимально возможное использование и поддержание сохранившихся исторических границ землевладений, которые рассматриваются как уникальный для данной территории элемент градостроительного наследия — результат многовековых процессов формирования и использования городской среды;
— восстановление утраченной исторической парцелляции в тех случаях, когда это допускается существующей градостроительной ситуацией и необходимо для регенерации исторически сложившейся структуры землепользования.
1.1.2. Участками, соответствующими историческим домовладениям, являются части (участки) территории квартала, образуемые проекцией на квартал решетчатого плана межвладельческих границ.
Заполняющий ячею решетки участок домовладения -территория прямоугольной, реже — трапециевидной формы, не менее чем одной стороной примыкающий к периметру квартала, противоположной стороной граничащая со смежным участком, боковыми сторонами — с соседними.
Планировочный принцип примыкания каждого домовладения к городской коммуникации — исключение необходимости транзитного проезда для попадания на участок через сопредельный — ключевое условие восстановления или установления вновь границ домовладений и планировочной структуры кварталов. (Практика советской застройки — многоэтажный жилой дом в глубине квартала — источник формирования бесструктурного морфотипа М-6.)
Далее по тексту приняты сокращения:
старомосковский малоэтажный разреженный — М-1;
традиционный разноэтажный — М-2;
периметрально-компактный — М-3;
конструктивизм — М-4;
неоклассицизм — М-5;
контрастноэтажный — М-6.
1.1.3. Методика планировочного членения кварталов различает:
— узкие, структурно жесткие кварталы, легко структурируемые на смежные владельческие участки;
— большие кварталы, в том числе сложной конфигурации (более 160 м шириной), нуждающиеся, как правило, в дополнительном членении на узкие, меньшие кварталы и (или) в планировочной реорганизации внутриквартальной территории.
Планировка больших кварталов сложной формы включает определение направлений существующих пешеходных связей, анализ предпосылок использования внутриквартальных территорий и установление новых коммуникаций, расчленяющих большой квартал на узкие, структурно жесткие.
1.1.4. Схема членения исторических структурно жестких кварталов на участки-домовладения:
— территория квартала членится средней линией (составляющей сумму внутриквартальных границ смежных участков) в продольном направлении на 2 части (см. рис. 1 — не приводится);
— продольные части квартала поперечными членениями делятся на участки домовладений;
— участки, расположенные в торцах (вдоль коротких сторон) квартала, членятся в продольном направлении на торцевые, в углах квартала образуются участки с двумя фронтальными сторонами.
1.1.5. Ширина квартала определяет глубину каждой пары смежных участков.
Кварталы шириной не более 140 и 160 метров членятся на пары участков с глубиной каждого до 70-80 метров, что отвечает параметру "устойчивая ширина двора" (строка 11 табл. 1 МГСН) в морфотипах М-3, М-2 соответственно.
Кварталы шириной не более 70 метров членятся на пары участков с глубиной каждого до 30 метров, что отвечает тому же параметру в морфотипе М-1 (разреженный малоэтажный).
Кварталы, превышающие указанную ширину в соответствующих морфотипах, нуждаются в дополнительном структурировании (большие кварталы, в том числе сложной конфигурации).
Членение квартала на участки и установление границ участков домовладений в историческом квартале обязательно при любых видах проектирования.

Используемые понятия и термины

1. Средняя линия квартала — линия, ориентирующая при членении квартала на участки, соответствующие историческим домовладениям; проходит параллельно длинным сторонам квартала по внутриквартальным границам сохранившихся домовладений (или по проекции с плана повладельческого межевания — несохранившихся), делит квартал на две примерно равные части.
2. Смежные участки застройки — части территории квартала, соответствующие историческим домовладениям, примыкающие к противоположным сторонам квартала и имеющие общую границу, проходящую внутри квартала.
3. Внутриквартальная граница участка — граница со смежным (см. п. 2) участком (домовладением).
4. Соседние участки — примыкающие к одной и той же стороне квартала, имеющие общую границу участки (домовладения).
5. Боковая граница участка — граница между соседними участками.
6. Планировочно корректная застройка — возведенные с начала 20-х годов XX века здания, не нарушающие исторически сложившейся планировочной схемы квартала, примыкающие основанием главного фасада либо линии застройки к красной линии участков исторической и планировочно корректной застройки.
Дальнейшее членение этих территорий на участки должно вестись по пути приведения их соответственно исторической структуре домовладений.
Таким образом, определение границ участков домовладений состоит в поэтапном вычленении участков по мере их структурной целостности, начиная с наибольшей.

Рисунок 1

Рисунок не приводится.

1.2. Методика определения границ территорий участков домовладений

1.2.1. Определение территорий квартала с сохранившейся исторической застройкой. Выявление ненарушенных границ исторических домовладений, определение границ домовладений в случаях их частичной утраты по историческим картам межевания квартала на домовладения.
1.2.2. Определение трассировки средней линии квартала с учетом возможности восстановления границ смежных владений, составляющих ее.
1.2.3. Вычленение из части территории квартала с утраченной исторической застройкой территорий с планировочно корректной застройкой, не разрушающей историческую планировочную структуру квартала. Определение глубины участка от линии застройки до средней линии квартала. Определение ширины участка по торцу здания, расположенного на линии застройки или по выступающему зданию в глубине участка, с учетом существующей границы землепользования. Отступ вновь устанавливаемой границы от стены дома, имеющей окна, выходящие на территорию соседнего участка, должен быть не менее 15 м.
Установление расположения боковых границ участков планировочно корректной застройки уточняется расчетом показателей застройки по МГСН 1.01-99 с учетом компоновочных схем застройки данного и соседних участков (см. разделы 2 и 3).
1.2.4. На территории квартала с застройкой, деформирующей его планировочную структуру, границы участков застройки определяются по факту как оставшиеся в результате вычленения.
1.2.5. В кварталах с сохранностью исторической застройки менее 75% при необходимости установления новых границ участков обязательно правило кратности: при укрупнении владения не допускается дробление территории исторических землевладений; участок присоединяется полностью.

2. Определение компоновочной схемы застройки на участках домовладений

2.1. Общие положения

2.1.1. На территории участка домовладения располагается от одного до нескольких домов. Различаются схемы: "дом в пространстве" и "пространство в доме". Первая схема восходит к постановке усадебных зданий в глубине участка (особняком), вторая — распространенная в исторической части города, типичная для рядовой застройки. Территория ячейки землевладения в экономических условиях собственности на землю естественным образом застраивается не одним, а несколькими домами. Обстройка владения по периметру сообщает плану исторических кварталов (главным образом в морфотипах М-2 и М-3) характерную "ячеистость", выраженную идеей схемы "пространство в доме" (рис. 2 — не приводится).
В предельно урбанизированных кварталах (морфотип М-3 и отчасти М-2) застройка на территории домовладения компонуется периметрально вокруг незастроенного пространства, на долю которого приходится не более 35% территории владения.
Разновидности этой компоновочной схемы:
а) периметр участка застроен по трем сторонам;
б) периметр свободен, здание имеет Т- или Г-образно примыкающий корпус.
Это компоновочная схема вида "замкнутый модуль" (1) (см. рис. 2). Схема указывает, что территория участка не имеет ресурса увеличения застройки.

Рисунок 2. Виды схем компоновки застройки на участках домовладений

Рисунок не приводится.

2.1.2. Главными элементами, составляющими домовладение, являются дом и придомовая территория.
Здание на территории участка землевладения, расположенное по линии застройки квартала, и территория самого участка за ним (двор) составляют первичную компоновочную схему застройки — модуль (2).
Эта схема имеет значительный ресурс увеличения застройки — наибольший — в морфотипах М-2, М-3 и М-6.
2.1.3. Типичная схема уплотнения застройки в историческом домовладении: постановка второго дома с отступом в глубину землевладения, вариант — вдоль боковой границы участка пространство двора закрыто с двух сторон.
Такая компоновочная схема — полузамкнутый модуль (3).
Ресурс увеличения застройки — замыкание периметра участка полностью — в морфотипе М-3, по одной стороне — в морфотипах М-2, М-6.
2.1.4. Та же схема, но без здания по линии застройки, — открытый модуль (4).
Ресурс увеличения застройки максимальный во всех морфотипах, кроме М-1.
2.1.5. Приведенные компоновочные схемы застройки участков распространены в кварталах от 80 до 160 метров шириной, что составляет глубину смежных участков от 40 до 80 и соответствует устойчивым размерам планировочных модулей по морфотипам, указанным в таблице 1 МГСН 1.01-99 (строка 11).
2.1.6. Компоновочной схемой, характерной для морфотипа М-1, является "дом в пространстве". Схема составляет сохраняемое структурное свойство морфотипа, ресурс увеличения застройки на участке должен определяться для каждого домовладения специально.
Определение конфигурационных схем застройки на участках домовладений — основание для установления формы (схемы) дальнейшего развития объемно-планировочной организации застройки при сохранении и восстановлении структуры застройки исторических морфотипов.

УКРУПНЕННАЯ ОЦЕНКА РЕСУРСА УВЕЛИЧЕНИЯ ЗАСТРОЙКИ ПО ВИДУ КОМПОНОВОЧНОЙ СХЕМЫ

┌───────────────────┬─────────────┬───────────────────────────────┐│Вид компоновочной │% застройки │Ресурс развития застройки в ││схемы застройки │участка │морфотипах, % ││участка │землевладения├───────┬───────┬───────┬───────┤│землевладения │ │М-1 │М-2 │М-3 │М-6 │├───────────────────┼─────────────┼───────┼───────┼───────┼───────┤│Замкнутый модуль │70-80% │ 0 │ 0 │ 0 │ 0 │├───────────────────┼─────────────┼───────┼───────┼───────┼───────┤│Полузамкнутый │40-50% │ 0 │ 0-10 │ 25-30 │ 0 ││модуль │ │ │ │ │ │├───────────────────┼─────────────┼───────┼───────┼───────┼───────┤│Модуль │20-25% │ 0-5 │ 5-30 │ 25-50 │ 0-25 │├───────────────────┼─────────────┼───────┼───────┼───────┼───────┤│Открытый модуль │20-25% │ 0-5 │ 5-30 │ 25-50 │ 0-25 │└───────────────────┴─────────────┴───────┴───────┴───────┴───────┘

Взаиморасположение компоновочных схем застройки участков в квартале определяется особо в соответствии с условиями инсоляции и естественного освещения: оба смежных участка не могут иметь здания, требующие инсоляции, по внутриквартальной общей границе.

2.2. Методика определения компоновочных схем застройки участков домовладений и мест расположения новой застройки

2.2.1. Определение, к какому из перечисленных видов компоновочных схем принадлежит существующая застройка в границах участков домовладений (установлены по методике раздела 1).
2.2.2. Определение вида компоновочной схемы, который должна приобрести в ходе реконструкции застройка каждого (или только установленного заданием на проектирование) участка домовладения в квартале с учетом:
а) ценности застройки, позволяющей изменение или восстановление ее компоновочной схемы;
б) допустимого по условиям инсоляции и освещенности взаиморасположения застройки на смежных участках.
Определение места расположения согласно схеме "пятна" нового объема (или его отсутствие).
2.2.3. Определение вида компоновочных схем, к которым возможно привести бесструктурно застроенные части кварталов морфотипа М-6, проводится как и для застройки участков в морфотипах М-1, М-2, М-3 после предварительного членения территории квартала на участки домовладений. При этом предварительно определенное положение границ участков домовладений может корректироваться.
Доминирующими видами компоновочной схемы для М-6 являются замкнутый и полузамкнутый модули, позволяющие размещением "пятна" нового объема по линии фронта застройки квартала восстановить улицу как специфическую форму организации пространства исторического города.
2.2.4. После установления компоновочных схем застройки на участках с сохранившейся исторической застройкой внутриквартальные границы участков следует корректировать в сторону сокращения участка до величины планировочного модуля с учетом глубины соседних участков (в случае, если застройка в глубине домовладения утрачена, а участок имел большую, чем соседние, глубину).
Такая корректировка границ с использованием компоновочных схем застройки обязательна, если граница между морфотипами М-1, М-2 или М-3 и морфотипом М-6 проходит по внутриквартальной территории, а внутриквартальные исторические границы участков не зафиксированы застройкой. Установленная внутриквартальная граница участков владений является границей морфотипов.

3. Определение показателей застройки на территории участков домовладений в кварталах морфотипов

3.1. Общие положения

3.1.1. Конкретные планировочно-пространственные параметры застройки участков (домовладений), входящих в границы какого-либо морфотипа (но не являющихся территорией памятника истории и культуры), устанавливаются в диапазонах показателей морфотипа с учетом границ режимов зон охраны памятников архитектуры и ресурсов развития компоновочных схем застройки на участках домовладений.
3.1.2. Показатели плотности и процента застроенности (МГСН, табл. 1, строка 2) являются нормативными для зоны морфотипа в целом, для застройки квартала, для застройки участка домовладения. Показатель же "средняя этажность" является показателем застройки, характерным для морфотипа в целом (разница показателей — это различие между морфотипами). Показатель не может применяться для любого участка застройки в морфотипе, за исключением морфотипа М-1, где показатель "не более 3 этажей" верен и для застройки в целом, и для объекта.
Использование показателя средней этажности для застройки участков домовладений в М-2 не допускается, в М-3 не рекомендуется.
Типичный разброс этажности застройки в морфотипах, выраженный в виде диаграммы средневзвешенной этажности застройки в квартале, имеет вид, представленный на рисунке 3 (не приводится). Диаграмма средневзвешенной этажности, образно является профилем застройки квартала.
Характерный "эталонный" профиль: для тканевых территорий — без провалов, относительная ровность "ступеней"; для каркасных — с доминантой этажности.
Конкретные параметры размещаемой (реконструируемой) застройки должны соответствовать нормативным объемным характеристикам (строки 3, 4 таблицы 1 МГСН 1.01-99).
3.1.3. Ограничением для увеличения емкости застройки квартала до пороговой плотности морфотипа являются:
— утвержденные режимы содержания охранных зон объектов культурного наследия (территория памятника архитектуры, охранная зона, объединенная охранная зона, заповедная зона, зона строгого регулирования застройки);
— нормативные требования к обеспеченности жилыми территориями застройки жилого назначения;
— утвержденные границы территорий незастраиваемых участков — объектов природного комплекса;
— результаты визуально-ландшафтного анализа территории окружения конкретного объекта, требующие уменьшения объема объекта (в том числе увеличения интервала между зданиями).
3.1.4. Показатели застройки участков домовладений, вошедших в границы охранных зон и заповедных территорий, определяются по среднему показателю нормативного диапазона плотности застройки морфотипа.
3.1.5. Планировка и застройка на территориях микрорайонов М4 и М5 являются результатом реализации авторских проектов и имеют в каждом случае параметры, изменение которых может быть определено только конкретным предпроектным исследованием. Проектирование планировки и застройки на территориях этих морфотипов следует вести по указаниям п. 2.3.4 МГСН 1.01-99.

Рисунок 3. Средневзвешенная этажность в морфотипах исторической застройки

Рисунок не приводится.

3.2. Методика определения показателей застройки на участках домовладений в квартале

3.2.1. Исходные данные и материалы для определения показателей:
— проекция на территорию квартала морфотипа схемы границ режимов содержания объектов культурного наследия: границ территорий охранной и объединенных охранных зон, границ строгого режима регулирования застройки, название морфотипа;
— план застройки квартала в масштабе не менее 1:2000 с определенными по методике раздела 3 настоящего пособия границами участков домовладений;
— то же — со схемами компоновки застройки на участках домовладений (раздел 2 настоящего пособия) с изображением "пятна" застройки, допустимой по условиям развития компоновочной схемы;
— план застройки квартала с укрупненной строительной периодизацией исторического периода, советского периода.
3.2.2. Определение % сохранности исторической застройки: более 75% или менее 75% (п. 3.11 МГСН 1.01-99), положения границ зон охраны, расположения жилой застройки.
3.2.3. Укрупненный расчет увеличения объема застройки квартала (частей квартала в случае проходящей границы морфотипов по территории квартала) по диапазону показателей плотности застройки морфотипа. Расчет ресурса увеличения объема застройки как разницы между расчетным и существующим объемами.
3.2.4. Сравнение результатов расчета с планом развития компоновочных схем застройки участков. Возможны варианты результатов сравнения:
а) отсутствие расчетного резерва, отсутствие резерва на плане компоновочных схем. Вариант означает, что ресурса увеличения объема не имеется;
б) наличие резерва увеличения объема по расчету, отсутствие резерва по плану компоновочных схем. Вариант означает отсутствие резерва свободной территории и наличие резерва увеличения этажности застройки;
с) отсутствие резерва увеличения объема застройки по расчету, наличие резерва по плану компоновочных схем. Вариант означает наличие резерва незастроенной территории и превышение показателя средней этажности, отсутствие возможности размещения зданий большей этажности;
д) наличие резерва по расчету, наличие резерва по схемам компоновки застройки. Вариант означает наличие резерва в целом, характеристики которого должны быть установлены нормативным расчетом параметров этажности, процента застроенности по кварталу в целом и по участкам домовладений.
Градостроительные ситуации, вытекающие из перечисленных вариантов:
А) размещение объекта нового строительства или реконструкции с увеличением объема застройки не допускается;
Б) возможность увеличения объема застройки в квартале за счет увеличения ее этажности. В морфотипах М-1, М-2, М-3 реализация ресурса возможна при размещении объекта (объектов) реконструкции с увеличенной относительно реконструируемого объекта этажностью. Размещение объекта (объектов) предваряется визуально-ландшафтным анализом застройки территории. В морфотипе М-6 ситуация (Б) исключена;
С) в морфотипах М-1, М-2, М-3 резерв незастроенной территории может быть реализован с превышением пороговой плотности морфотипа, если сохранность исторической застройки менее 75% (см. п. 3.11 МГСН 1.01-99). Размещаемый объект должен иметь этажность, понижающую показатель средней этажности застройки в квартале морфотипа (то есть наименьшую из возможных). В морфотипе М-6 ситуация наиболее распространена, может быть определена как наличие территориального резерва для размещения объекта нового строительства, если расчет потребной жилой территории при его размещении это допускает;
Д) наличие резерва территории и ресурса застройки, возможность размещения объекта (объектов) нового строительства и (или) реконструкции.
3.2.5. Определение показателей застройки в ситуации наличия резерва нового строительства:
— проведение расчета застройки в границах участков домовладений, где схема компоновки застройки показывает "пятно" увеличения застройки; определение этажности и площади первого этажа ("пятна") объекта нового строительства. При расчете показателей застройки на участке применять таблицу 2 МГСН 1.01-99 с расширенным диапазоном показателей застройки участков в морфотипах;
— анализ и корректировка распределения размещаемого нового объема застройки по этажности в соответствии с устойчивым в данном морфотипе соотношением этажности застройки (см. диаграммы средневзвешенной этажности, рис. 3 и п. 2 раздела 3 настоящего пособия);
— проверка и уточнение показателей застройки участков домовладений "возвратным" расчетом параметров средней этажности и процента застройки на территорию не менее квартала на соответствие нормативному диапазону в морфотипе (морфотипах, если граница проходит по кварталу);
— уточнение и корректировка показателей застройки участков исторической застройки в М-1, М-2, М-3, М-6 по данным детального градостроительного анализа и согласования с ГУОП (п. 2.3.5 МГСН 1.01-99).
3.2.6. Определение показателей застройки кварталов, являющихся территорией группы жилой, смешанной жилой застройки.
Группа жилой, смешанной жилой застройки — территория до 8 га с населением 5,0-8,0 тыс. человек, формируется в виде квартала (пп. 5.14 и 5.18 МГСН 1.01-99).
3.2.6.1. При обеспеченности общей площадью квартир от 30 до 50 кв. м/чел. требуемый объем застройки от 215 тыс. кв. м (5 тыс. чел. при 30 кв. м/чел.) до 570 тыс. кв. м (8 тыс. чел. при 50 кв. м/чел.).
3.2.6.2. Объем застройки кварталов структурно жесткого типа со средней величиной 5 га:

 М-1 До 50 тыс. кв. м М-2 От 50 до 100 тыс. кв. м М-3 От 100 до 150 тыс. кв. м М-6 До 150 тыс. кв. м

То же в больших кварталах с особой планировкой внутриквартальных территорий, имеющих среднюю величину 13 га.

 М-1 До 130 тыс. кв. м М-2 От 130 до 260 тыс. кв. м М-3 Не существует М-6 До 390 тыс. кв. м

3.2.6.3. По объему застройки, соответствующему жилой группе (от 215 до 570 тыс. кв. м), группа может быть сформирована в больших кварталах морфотипов М-2 и М-6. Внутриквартальная планировка с дополнительными коммуникациями позволяет организовать нормативно требуемую незастроенную территорию общего пользования группы (табл. 5.3 МГСН 1.01-99).

4. Правила определения характеристик планировки и застройки участков объектов градостроительной деятельности и границ территорий участков градостроительной деятельности

4.1. Объектом градостроительной деятельности на территории исторической части города могут являться:
4.1.1. Территория и застройка квартала (части квартала) в случае его комплексной реконструкции.
4.1.2. Объект нового строительства: здание и его участок, вновь размещаемый на территории квартала или реконструируемый, но с изменением объема застройки. (Реконструкция без увеличения объема застройки по историко-архитектурным основаниям требует иных обоснований вне настоящего пособия.)
4.2. Для квартала как объекта градостроительной деятельности границами являются собственно границы квартала в линиях УДС, характеристики планировки и застройки объекта определяются по методике, изложенной в разделах 1, 2, 3 настоящего пособия.
4.3. В случае если объектом градостроительной деятельности является объект нового строительства (реконструкции), то состав обоснования зависит от его величины.
4.3.1. Объекты, составляющие менее 10% от объема застройки домовладения, получают обоснование размещения на основании расчета территории и застройки участка домовладения, на котором они размещаются, если границы участка установлены.
Если не установлены, то в состав обоснования входит определение границ территорий участков домовладений в части квартала или в квартале в целом (в зависимости от распространения зоны утраченных границ характерно для М-6).
Участок землевладения, соответствующий историческому домовладению, — наименьшая допустимая территория, достаточная для расчета показателей застройки, обосновывающего размещение объекта градостроительной деятельности.
4.3.2. Объекты большей емкости, чем 10% от объема застройки домовладения, получают обоснование размещения на основании расчета территории и застройки квартала в целом.
Такой объект градостроительной деятельности — вновь размещаемый (реконструируемый) объем — имеет объем и параметры застройки, рассчитанные по нормативным показателям морфотипа и по кварталу в целом и по участкам землевладения.
4.4. Все здания в границах домовладения составляют застройку участка и являются единым объектом. Таким образом, при размещении объекта нового строительства границами территории участка объекта градостроительной деятельности являются границы территории участка домовладения.
При необходимости участок территории каждого дома, в том числе вновь размещаемого (реконструируемого), может быть определен в соответствии с долей зданий в общем объеме застройки, как такая же доля территории.
При размещении на территории домовладения отдельно стоящего здания емкостью не более 15% от емкости застройки домовладения территорией участка объекта градостроительной деятельности является территория участка размещаемого объекта, определенная указанным выше расчетом. Границы участка объекта градостроительной деятельности не должны пересекать границу участка домовладения.

5. Методическая последовательность определения границ участков домовладений и показателей застройки

На примере квартала, расположенного в районе Арбата, в морфотипах М2 и М6

Схема расположения морфотипов застройки центральной части города (фрагмент)

Рисунок не приводится.

Границы режимов охраны объектов культурного наследия

Рисунок не приводится.

Проекция границ исторических домовладений

Рисунок не приводится.

Определение границ участков домовладений

Рисунок не приводится.

Определение видов компоновочных схем застройки участков домовладений и "пятна" новой застройки

Рисунок не приводится.

Расчет показателей застройки части квартала в зоне морфотипа М2 (традиционный разноэтажный)

ПОКАЗАТЕЛИ ЗАСТРОЙКИ УЧАСТКОВ ДОМОВЛАДЕНИЙ

┌─────────┬───────────┬─────────────┬─────────┬────────────┬──────────┬─────────┬──────────────┬─────────┬───────┐│N │Территория,│Площадь │Этажность│Суммарная │Плотность │Средняя │Процент │Режим │Наличие││участков │га │подошвы, │ │поэтажная │застройки,│этажность│застроенности,│охраны │"пятна"││ │ │кв. м │ │площадь, │тыс. кв. │ │% │ │резерва││ │ │ │ │кв. м │м/га │ │ │ │ │├─────────┴───────────┴─────────────┴─────────┴────────────┼──────────┼─────────┼──────────────┼─────────┼───────┤│Морфотип М-2 │ 10-20 │ 3-4 │ 30-50 │ │ │├─────────┬───────────┬─────────────┬─────────┬────────────┼──────────┼─────────┼──────────────┼─────────┼───────┤│1. │ 0,26│ 1230│ │ 2960│ 14 │ 2,9 │ 48 │П/а │ │├─────────┼───────────┼─────────────┼─────────┼────────────┼──────────┼─────────┼──────────────┼─────────┼───────┤│ │ │В т.ч.: │ │В т.ч.: │ │ │ │ │ │├─────────┼───────────┼─────────────┼─────────┼────────────┼──────────┼─────────┼──────────────┼─────────┼───────┤│ │ │ 910│ 3 │ 2720│ │ │ │ │ │├─────────┼───────────┼─────────────┼─────────┼────────────┼──────────┼─────────┼──────────────┼─────────┼───────┤│ │ │ 320│ 2 │ 640│ │ │ │ │ │├─────────┼───────────┼─────────────┼─────────┼────────────┼──────────┼─────────┼──────────────┼─────────┼───────┤│2. │ 0,23│ 1050│ │ 4540│ 19,7 │ 4,3 │ 46 │П/а │ │├─────────┼───────────┼─────────────┼─────────┼────────────┼──────────┼─────────┼──────────────┼─────────┼───────┤│ │ │ В т.ч.: │ │В т.ч.: │ │ │ │ │ │├─────────┼───────────┼─────────────┼─────────┼────────────┼──────────┼─────────┼──────────────┼─────────┼───────┤│ │ │ 710│ 4 │ 2860│ │ │ │ │ │├─────────┼───────────┼─────────────┼─────────┼────────────┼──────────┼─────────┼──────────────┼─────────┼───────┤│ │ │ 340│ 5 │ 1680│ │ │ │ │ │├─────────┼───────────┼─────────────┼─────────┼────────────┼──────────┼─────────┼──────────────┼─────────┼───────┤│3. │ 0,17│ 310│ 3 │ 920│ 5,3 │ 3 │ 18 │Охр./з. │ + │├─────────┼───────────┼─────────────┼─────────┼────────────┼──────────┼─────────┼──────────────┼─────────┼───────┤│4. │ 0,16│ 490│ │ 2690│ 16,8 │ 5,5 │ 31 │Зап. зона│ │├─────────┼───────────┼─────────────┼─────────┼────────────┼──────────┼─────────┼──────────────┼─────────┼───────┤│ │ │ В т.ч.: │ │В т.ч.: │ │ │ │ │ │├─────────┼───────────┼─────────────┼─────────┼────────────┼──────────┼─────────┼──────────────┼─────────┼───────┤│ │ │ 340│ 7,5│ 2550│ │ │ │ │ │├─────────┼───────────┼─────────────┼─────────┼────────────┼──────────┼─────────┼──────────────┼─────────┼───────┤│ │ │ 150│ 1 │ 150│ │ │ │ │ │├─────────┼───────────┼─────────────┼─────────┼────────────┼──────────┼─────────┼──────────────┼─────────┼───────┤│5, 6. │ 0,25│ 1260│ 6 │ 7540│ 30 │ 6 │ 50 │ -"- │ │├─────────┼───────────┼─────────────┼─────────┼────────────┼──────────┼─────────┼──────────────┼─────────┼───────┤│7. │ 0,22│ 1300│ 3 │ 3900│ 17,7 │ 3 │ 59 │ -"- │ │├─────────┼───────────┼─────────────┼─────────┼────────────┼──────────┼─────────┼──────────────┼─────────┼───────┤│Всего │ 1,29│ 5630│ │ 23140│ 17,9 │ 4,1 │ 44 │ │ │└─────────┴───────────┴─────────────┴─────────┴────────────┴──────────┴─────────┴──────────────┴─────────┴───────┘

А. Укрупненный расчет.

ОБЪЕМ ЗАСТРОЙКИ (СУММАРНАЯ ПОЭТАЖНАЯ ПЛОЩАДЬ)

┌─────────────────────────────────┬────────────┐│Допустимый (при 20 тыс. кв. м/га)│25800 кв. м │├─────────────────────────────────┼────────────┤│Существующий │23140 кв. м │├─────────────────────────────────┼────────────┤│Нового строительства │2660 кв. м │└─────────────────────────────────┴────────────┘

График "Средневзвешенная этажность (доля подошвы застройки N-й этажности от площади подошвы всей застройки)"

Рисунок не приводится.

 1-этажной - 2% 2- -"- - 6% 3- -"- - 45% 4- -"- - 13% 5- -"- - 6% 6- -"- - 22% 7/8- -"- - 6%

Дефицитная этажность: 2, 3, 5.

Б. Детальный расчет.

Б.1. Участок N 3 (территория охранной зоны п/а)

ОБЪЕМ ЗАСТРОЙКИ (СУММАРНАЯ ПОЭТАЖНАЯ ПЛОЩАДЬ)

┌─────────────────────────────────┬────────────┐│Допустимый (при 10 тыс. кв. м/га)│1700 кв. м │├─────────────────────────────────┼────────────┤│Существующий │920 кв. м │├─────────────────────────────────┼────────────┤│Нового строительства │780 кв. м │└─────────────────────────────────┴────────────┘

При этажности 3 этажа.
Площадь подошвы застройки — 260 кв. м.
Объем нового строительства — 780 кв. м.

Расчет показателей застройки части квартала в зоне морфотипа М6 (контрастноэтажный)

ПОКАЗАТЕЛИ ЗАСТРОЙКИ УЧАСТКОВ ДОМОВЛАДЕНИЙ

┌─────────┬───────────┬─────────────┬─────────┬────────────┬──────────┬─────────┬──────────────┬───────────┬───────┐│N │Территория,│Площадь │Этажность│Суммарная │Плотность │Средняя │Процент │Режим │Наличие││участков │га │подошвы, │ │поэтажная │застройки,│этажность│застроенности,│охраны │"пятна"││ │ │кв. м │ │площадь, │тыс. кв. │ │% │ │резерва││ │ │ │ │кв. м │м/га │ │ │ │ │├─────────┴───────────┴─────────────┴─────────┴────────────┼──────────┼─────────┼──────────────┼───────────┼───────┤│Контрастноэтажный морфотип М-6 │ 30 │ 5-9 │Не менее 30 │ │ │├─────────┬───────────┬─────────────┬─────────┬────────────┼──────────┼─────────┼──────────────┼───────────┼───────┤│10. │ 0,15│ 480│ 6│ 2580│ 19,2 │ 6 │ 37 │Зона регул.│ + │├─────────┼───────────┼─────────────┼─────────┼────────────┼──────────┼─────────┼──────────────┼───────────┼───────┤│11. │ 0,15│ 240│ 6│ 1440│ 11,2 │ 6 │ 19 │ │ + │├─────────┼───────────┼─────────────┼─────────┼────────────┼──────────┼─────────┼──────────────┼───────────┼───────┤│12. │ 0,41│ 576│ 2│ 1150│ 2,8 │ 2 │ 14 │П/а │ + │├─────────┼───────────┼─────────────┼─────────┼────────────┼──────────┼─────────┼──────────────┼───────────┼───────┤│13. │ 0,18│ 360│ 12│ 4320│ 23,5 │ 12 │ 19 │ │ │├─────────┼───────────┴─────────────┴─────────┴────────────┴──────────┴─────────┴──────────────┴───────────┴───────┤│14. │Рекреационная территория │├─────────┼───────────┬─────────────┬─────────┬────────────┬──────────┬─────────┬──────────────┬───────────┬───────┤│15. │ 0,08│ 680│ 5│ 3400│ 42,5 │ 5 │ 85 │ │ │├─────────┼───────────┼─────────────┼─────────┼────────────┼──────────┼─────────┼──────────────┼───────────┼───────┤│16. │ 0,45│ 1100│ 5│ 5500│ 12,2 │ 5 │ 24 │ │ │├─────────┼───────────┼─────────────┼─────────┼────────────┼──────────┼─────────┼──────────────┼───────────┼───────┤│17, 18. │ 0,34│ 1160│ │ 9920│ 29,5 │ 8 │ 34 │ │ │├─────────┼───────────┼─────────────┼─────────┼────────────┼──────────┼─────────┼──────────────┼───────────┼───────┤│ │ │ В т.ч.: │ │В т.ч.: │ │ │ │ │ │├─────────┼───────────┼─────────────┼─────────┼────────────┼──────────┼─────────┼──────────────┼───────────┼───────┤│ │ │ 800│ 7│ 5600│ │ │ │ │ │├─────────┼───────────┼─────────────┼─────────┼────────────┼──────────┼─────────┼──────────────┼───────────┼───────┤│ │ │ 360│ 12│ 4320│ │ │ │ │ │├─────────┼───────────┼─────────────┼─────────┼────────────┼──────────┼─────────┼──────────────┼───────────┼───────┤│19. │ 0,1 │ 340│ 6│ 2016│ 20,0 │ 6 │ 33 │ │ │├─────────┼───────────┼─────────────┼─────────┼────────────┼──────────┼─────────┼──────────────┼───────────┼───────┤│20. │ 0,49│ 730│ │ 6920│ 14,2 │ 9,5 │ 15 │ │ + │├─────────┼───────────┼─────────────┼─────────┼────────────┼──────────┼─────────┼──────────────┼───────────┼───────┤│ │ │ В т.ч.: │ │В т.ч.: │ │ │ │ │ │├─────────┼───────────┼─────────────┼─────────┼────────────┼──────────┼─────────┼──────────────┼───────────┼───────┤│ │ │ 360│ 7│ 2550│ │ │ │ │ │├─────────┼───────────┼─────────────┼─────────┼────────────┼──────────┼─────────┼──────────────┼───────────┼───────┤│ │ │ 370│ 12│ 6370│ │ │ │ │ │├─────────┼───────────┼─────────────┼─────────┼────────────┼──────────┼─────────┼──────────────┼───────────┼───────┤│8, 9, 20,│ 1,34│ 2650│ │ 22550│ 16,8 │ 8,5 │ 20 │ │ + ││21. │ │ │ │ │ │ │ │ │ │├─────────┼───────────┼─────────────┼─────────┼────────────┼──────────┼─────────┼──────────────┼───────────┼───────┤│ │ │В т.ч.: │ │ │ │ │ │ │ │├─────────┼───────────┼─────────────┼─────────┼────────────┼──────────┼─────────┼──────────────┼───────────┼───────┤│ │ │ 480│ 11│ 5280│ │ │ │ │ │├─────────┼───────────┼─────────────┼─────────┼────────────┼──────────┼─────────┼──────────────┼───────────┼───────┤│ │ │ 910│ 7│ 6380│ │ │ │ │ │├─────────┼───────────┼─────────────┼─────────┼────────────┼──────────┼─────────┼──────────────┼───────────┼───────┤│ │ │ 420│ 8│ 3330│ │ │ │ │ │├─────────┼───────────┼─────────────┼─────────┼────────────┼──────────┼─────────┼──────────────┼───────────┼───────┤│ │ │ 840│ 9│ 7560│ │ │ │ │ │├─────────┼───────────┼─────────────┼─────────┼────────────┼──────────┼─────────┼──────────────┼───────────┼───────┤│Всего │ 3,64│ 8411│ │ 59190│ 16,2 │ 7 │ 23 │ │ │└─────────┴───────────┴─────────────┴─────────┴────────────┴──────────┴─────────┴──────────────┴───────────┴───────┘

А. Укрупненный расчет.

ОБЪЕМ ЗАСТРОЙКИ (СУММАРНАЯ ПОЭТАЖНАЯ ПЛОЩАДЬ)

┌─────────────────────────────────┬────────────┐│Допустимый (при 20 тыс. кв. м/га)│72800 кв. м │├─────────────────────────────────┼────────────┤│Существующий │59190 кв. м │├─────────────────────────────────┼────────────┤│Нового строительства │13600 кв. м │└─────────────────────────────────┴────────────┘

График "Средневзвешенная этажность"

Рисунок не приводится.

 1-этажной - 0% 2- -"- - 7% 3- -"- - 0% 4- -"- - 0% 5- -"- - 22% 6- -"- - 13% 7- -"- - 25% 8- -"- - 5% 9- -"- - 10% 11- -"- - 6% 12- -"- - 13%

Дефицитная этажность: 3, 4.

Б. Детальный расчет.

Б.1. Участок N 10.

ОБЪЕМ ЗАСТРОЙКИ (СУММАРНАЯ ПОЭТАЖНАЯ ПЛОЩАДЬ)

┌─────────────────────────────────┬────────────┐│Допустимый (при 20 тыс. кв. м/га)│3000 кв. м │├─────────────────────────────────┼────────────┤│Существующий │2580 кв. м │├─────────────────────────────────┼────────────┤│Нового строительства │420 кв. м │└─────────────────────────────────┴────────────┘

"Пятно подошвы" новой застройки (схема) — 210 м.
При этажности 2 этажа.
Объем нового строительства — 420 кв. м.

Б.2. Участок N 11.

ОБЪЕМ ЗАСТРОЙКИ (СУММАРНАЯ ПОЭТАЖНАЯ ПЛОЩАДЬ)

┌─────────────────────────────────┬────────────┐│Допустимый (при 20 тыс. кв. м/га)│3000 кв. м │├─────────────────────────────────┼────────────┤│Существующий │1440 кв. м │├─────────────────────────────────┼────────────┤│Нового строительства │1560 кв. м │└─────────────────────────────────┴────────────┘

"Пятно подошвы" — 140 м.
При этажности 4 этажа.
Объем нового строительства — 560 кв. м.

Б.3. Участок N 12 (наличие памятника архитектуры).

ОБЪЕМ ЗАСТРОЙКИ (СУММАРНАЯ ПОЭТАЖНАЯ ПЛОЩАДЬ)

┌─────────────────────────────────┬────────────┐│Допустимый (при 10 тыс. кв. м/га)│4100 кв. м │├─────────────────────────────────┼────────────┤│Существующий │1150 кв. м │├─────────────────────────────────┼────────────┤│Нового строительства │2950 кв. м │└─────────────────────────────────┴────────────┘

"Пятно подошвы" — от 700 до 1050 м.
При этажности 3 этажа.
Объем нового строительства — 210-2950 кв. м.

Б.4. Участок N 20.

ОБЪЕМ ЗАСТРОЙКИ (СУММАРНАЯ ПОЭТАЖНАЯ ПЛОЩАДЬ)

┌─────────────────────────────────┬────────────┐│Допустимый │9800 кв. м │├─────────────────────────────────┼────────────┤│Существующий │6920 кв. м │├─────────────────────────────────┼────────────┤│Нового строительства │2880 кв. м │└─────────────────────────────────┴────────────┘

"Пятно подошвы" — 480 м.
При этажности 4-8 этажей.
Объем нового строительства — 1920 кв. м.

Б.5. Участок N 8/9/20/21.

ОБЪЕМ ЗАСТРОЙКИ (СУММАРНАЯ ПОЭТАЖНАЯ ПЛОЩАДЬ)

┌─────────────────────────────────┬────────────┐│Допустимый │26800 кв. м │├─────────────────────────────────┼────────────┤│Существующий │22550 кв. м │├─────────────────────────────────┼────────────┤│Нового строительства │ 4250 кв. м │└─────────────────────────────────┴────────────┘

"Пятно подошвы" — 500-800 м.
При этажности 4 этажа.
Объем нового строительства — 2000 кв. м — 3200 кв. м.

Б.6. Суммарный объем нового строительства.

5110 кв. м — 9050 кв. м, что отвечает укрупненному расчету: не более 13600 кв. м.

Добавить комментарий