О введении в действие территориальных строительных норм Московской области (ТСН ПЗП-99 МО)

В целях развития системы расселения Московской области, комплексного территориального развития городских и сельских поселений и их резервных территорий, а также обеспечения социально гарантированного качества городской среды, рационального развития инженерной и транспортной инфраструктуры, сохранения и возрождения градостроительного, архитектурного, историко-культурного наследия, природного комплекса городов и пригородных зеленых зон и улучшения экологического состояния среды городских и сельских поселений и в соответствии с постановлением Правительства Московской области от 13.04.98 N 38/11 "Об утверждении Порядка проведения работ по подготовке, утверждению, регистрации, изданию и распространению территориальных строительных норм в Московской области":

1. Утвердить ТСН ПЗП-99 МО "Планировка и застройка городских и сельских поселений" (приложение).

2. Администрациям муниципальных образований Московской области, организациям, физическим лицам, осуществляющим проектирование, строительство (реконструкцию) зданий и сооружений, органам контроля и надзора, а также организациям, осуществляющим экспертизу проектов, приемку законченных строительством объектов, руководствоваться указанными ТСН.

3. Управлению инженерных и научно-технических программ (Захаров И.Б.) совместно с Главархитектурой Московской области (Фролов А.Е.), ЛЭУ Московской области (Мандель Л.Д.), ГУ Госархстройнадзора Московской области (Чернов Н.В.) организовать проведение семинаров-учебы по ТСН ПЗП-99 МО для специалистов организаций и предприятий, занимающихся разработкой градостроительной и проектной документации на территории Московской области.

4. Контроль за выполнением настоящего распоряжения оставляю за собой.

Разработаны:

ГУП НИиПИ градостроительства Главархитектуры Администрации Московской области (Любимов В.М., Климова С.П., Кадышев Г.И., Обухова В.Н., Горшкова О.П., Каштанова Т.А., Муравьева Г.Н., Данилычев И.А., Чистов В.И., Гладунцов А.И., Баранская Е.Ю.) при участии Главного управления архитектуры и градостроительства (Новоселов Ю.А.), ЦНИИП градостроительства РААСН (Давиденко П.Н.), МосгипроНИИсельстроя (Ульяхина Л.Ф., Суминов А.А.).

Настоящий документ не может полностью или частично воспроизведен и распространен в качестве официального издания без разрешения Минмособлстроя.

Настоящие нормы и правила разработаны в соответствии с законодательством Российской Федерации и Московской области, входят в систему нормативных документов, определенную Госстроем России, и являются территориальными строительными нормами по градостроительству для Московской области.

Территориальные строительные нормы (ТСН) конкретизируют и развивают основные положения действующих федеральных норм и направлены на реализацию Генерального плана развития Московской области до 2010 г. и Концепции развития Московской области на 1996-2005 гг.

1.1. Настоящие нормы и правила распространяются на планировку, застройку и реконструкцию территорий городских и сельских поселений Московской области в пределах их черты, а также резервных территорий, находящихся за пределами черты поселения.

1.2. Настоящие нормы и правила определяют обязательные требования к объектам градостроительства и применяются при разработке, экспертизе и реализации градостроительной документации о планировании развития территорий и застройке городских и сельских поселений Московской области, а также используются для принятия решений органами государственной власти и местного самоуправления, органами контроля и надзора, правоохранительными органами по вопросам, определенным законодательством Российской Федерации и законодательством Московской области.

1.3. Применение настоящих норм и правил должно обеспечивать градостроительными средствами:

— устойчивое развитие городских и сельских поселений Московской области с учетом особенностей расселения и формирования Московской агломерации и агломераций 2-го порядка;

— рациональное использование природных ресурсов Московской области, сохранение природного комплекса городов и их пригородных зеленых зон, улучшение экологического состояния поселений и территорий, а также сохранение и возрождение архитектурного и историко-культурного наследия;

— создание условий для реализации определенных законодательством Российской Федерации и Московской области социальных гарантий граждан, включая маломобильные группы населения и инвалидов, в части обеспечения объектами социального и культурно-бытового обслуживания, инженерной и транспортной инфраструктуры и благоустройства поселений Московской области;

— повышение эффективности градостроительного использования территорий поселений на основе рационального зонирования, планировочной организации и застройки при обеспечении нормативных требований по интенсивности использования территории разных функциональных зон.

Основные термины и определения, примененные в настоящих нормах и правилах, приведены в справочном приложении А.

3.1. Настоящие нормы и правила разработаны с учетом требований законодательных, нормативных документов и стандартов Российской Федерации и нормативно-правовых актов Московской области, перечень которых приведен в справочном приложении Б.

4.1. Пространственная организация территории Московской области осуществляется в соответствии с Градостроительным кодексом РФ и Законом Московской области "Об организации и функциональном зонировании территории Московской области", на основе Генерального плана Московской области, другой градостроительной документации о планировании территории Московской области во взаимосвязи с развитием г. Москвы.

При планировке и застройке поселений Московской области необходимо учитывать:

— статус Московской области, формирующей со столицей Российской Федерации — Москвой столичный регион России, наиболее урбанизированный и сосредоточивший значительный научно-производственный, социально-экономический и историко-культурный потенциал страны, развитую систему внешних транспортных связей и уникальный природный комплекс;

— особенности расселения, административно-территориальную организацию и зонирование территории Московской области с выделением городских (урбанизированных) примагистральных территорий с высоким уровнем социально-экономического развития и природных (межмагистральных) территорий, преимущественно занятых лесами и лесопарками, землями природоохранного, природно-заповедного, рекреационного и историко-культурного назначения, а также сельскохозяйственными угодьями, водоемами и другими открытыми пространствами;

— формирование городских и сельских поселений в составе Московской агломерации и агломераций 2-го порядка и развитие трудовых и культурно-бытовых связей с Москвой и внутри агломераций 2-го порядка;

— выделение территориальных объектов особого градостроительного и специального регулирования с учетом общей пространственной организации территории Московской области независимо от границ административно-территориальных образований.

4.2. Градостроительные решения и регламенты, принимаемые на уровне области, являются обязательными при осуществлении градостроительной деятельности на уровне отдельных районов области и муниципальных образований. В свою очередь, все положения, регламентирующие градостроительство на уровне района, обязательны для входящих в его состав муниципальных образований, а также поселений, не являющихся муниципальными образованиями.

Интересы муниципальных образований и отдельных поселений, не являющихся муниципальными образованиями, учитываются при разработке градостроительной документации о планировании на уровне района и области в установленном законодательством Московской области порядке.

Поселения, которые не имеют статуса муниципального образования: города, рабочие поселки, ведомственные поселки при промышленных предприятиях, пристанционные поселки, являются объектами градостроительного планирования в пределах установленных границ землепользования данного поселения с выявлением необходимых резервных территорий, а также границ и режима использования пригородных зеленых зон.

Московская агломерация — целостная сложная многолучевая урбанизированная система, состоящая из территориально слившихся или сближенных городов и других поселений, сформировавшихся вокруг центра системы — г. Москвы на радиальных магистральных транспортных направлениях, подходящих к Москве.

4.3. Границы Московской агломерации определяются при разработке градостроительной документации о планировании для Московской области в целом и для ее центральных наиболее урбанизированных районов с учетом регулярных трудовых и культурно-бытовых связей с г. Москвой — центром агломерации в пределах 1,5-2 ч транспортной доступности.

При этом необходимо обеспечивать принятие взаимоувязанных и согласованных градостроительных решений по территориальному развитию Московской агломерации, формированию систем транспорта, инженерной инфраструктуры, размещению объектов коммунального назначения, обслуживающих общие потребности Москвы и Московской области, формированию систем особо охраняемых природных территорий, защите территорий Москвы и поселений Московской агломерации от неблагоприятных техногенных воздействий.

Приоритеты градостроительного развития Московской агломерации определяются с учетом взаимных интересов населения двух субъектов Российской Федерации, а также в целях обеспечения условий для осуществления Москвой функций столичного города, обеспечения государственных интересов Московской области в развитии Москвы как исторически сложившегося центра Московской области.

4.4. Агломерации 2-го порядка составляют урбанизированные территории, объединяющие территориально слившиеся или сближенные города и другие поселения, характеризующиеся интенсивными межселенными трудовыми, культурно-бытовыми и рекреационными связями в пределах 1-1,5 ч транспортной доступности.

Агломерации 2-го порядка формируются как составные структурные части Московской агломерации на радиальных транспортных направлениях и во внешней зоне Московской области.

Границы агломераций 2-го порядка определяются при разработке градостроительной документации о планировании Московской области в целом и Московской агломерации, а также при разработке градостроительных планов по отдельным агломерациям 2-го порядка.

Выделение агломераций 2-го порядка как объектов особого градостроительного регулирования предусматривает комплексное развитие территорий и поселений, входящих в агломерацию, рациональное использование ресурсов, улучшение среды жизнедеятельности населения в границах всей системы.

Регламенты и градостроительные решения, определяемые на уровне агломераций 2-го порядка, обязательны при планировке и застройке городов и других поселений, входящих в их состав.

Перечень и характеристика агломераций 2-го порядка приведены в справочном приложении В.

4.5. При определении перспектив развития и планировки городов и других поселений необходимо исходить из учета:

— численности населения на прогнозируемый период;

— местоположения поселения в системе расселения Московской области (локальное размещение или в составе агломерации);

— производственной специализации и роли города в системе формируемых центров обслуживания (местного, районного и межрайонного уровней);

— историко-культурного значения города (исторический город республиканского значения, город (поселение) с историко-культурным наследием).

Типологическая характеристика городов Московской области приведена в рекомендуемом приложении Г.

4.6. Городские и сельские поселения Московской области в зависимости от проектной численности населения на прогнозируемый период подразделяются на группы в соответствии с табл. 1.

 ┌────────────────────┬───────────────────────────┐ │Группы городов │Население, тыс. человек │ │и сельских поселений├──────────────┬────────────┤ │ │Города │Сельские │ │ │ │поселения │ ├────────────────────┼──────────────┼────────────┤ │Большие │св. 100 до 250│св. 1 до 5 │ ├────────────────────┼──────────────┼────────────┤ │Средние │св. 50 до 100 │св. 0,2 до 1│ ├────────────────────┼──────────────┼────────────┤ │Малые <*> │до 50 │до 0,2 │ └────────────────────┴──────────────┴────────────┘

———————————

<*> В группу малых городов включаются поселки городского типа.

4.7. К объектам особого регулирования градостроительной деятельности на территории Московской области относятся:

— исторические поселения (22 исторических города республиканского значения), а также поселения, на территории которых имеются памятники истории и культуры (27 городов) (см. приложение Г);

— городские поселения с особым режимом жизнедеятельности (военные городки и другие закрытые административно-территориальные образования, поселения в государственных природных заповедниках, национальных и природных парках);

— другие территориальные объекты, требующие особого градостроительного регулирования (особо охраняемые природные территории; территории свободных экономических зон; территории зон чрезвычайных экологических ситуаций; курортных зон; зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения; водоохранных зон рек и водоемов).

4.8. Городские и сельские поселения Московской области следует проектировать с учетом градостроительных решений, принятых в Генеральном плане Московской области, документах о градостроительном планировании Московской агломерации и агломераций 2-го порядка, других градостроительных документах областного и районного уровней.

4.9. Общая потребность в территории для развития городских и сельских поселений, включая резервные территории, определяется генеральными планами поселений, а также документацией о градостроительном планировании более высокого уровня.

Порядок отвода земель для развития городских и сельских поселений, в том числе сельскохозяйственных земель, определяется градостроительным и земельным законодательством Российской Федерации, а также правовыми актами Московской области.

4.10. Планировочная организация и зонирование территорий городских и сельских поселений должны исходить из:

— комплексной оценки имеющихся территориальных, водных, трудовых, энергетических и рекреационных ресурсов;

— оценки экологического состояния окружающей среды и прогнозов ее изменения;

— анализа тенденций развития экономической базы, изменения социально-демографической ситуации и развития сферы обслуживания с учетом межселенных связей;

— выявления первоочередных и перспективных социальных, экономических и экологических проблем.

При этом необходимо учитывать:

— стабилизацию роста городов в системе Московской агломерации, как правило, в пределах установленных границ;

— возможности развития городов во внешней зоне Московской области (в зонах влияния агломераций 2-го порядка) при наличии территориальных и других ресурсов, а также выполнении природоохранных мероприятий;

— общую ориентацию на повышение интенсивности использования городских территорий, в том числе за счет реконструкции и реорганизации сложившейся застройки;

— развитие рынка земли и жилья, реальные возможности городских бюджетов, возможность привлечения негосударственных инвестиций для программ развития поселений.

4.11. При планировке городских и сельских поселений необходимо предусматривать зонирование их территории с установлением регламентов использования, а также выделение зон особого градостроительного и специального регулирования (с учетом требований п. 4.7 настоящих норм и правил).

В качестве основных территориальных зон по преимущественному функциональному использованию устанавливаются:

— жилые зоны;

— общественно-деловые зоны;

— смешанные зоны;

— производственные зоны;

— зоны транспортных и инженерных сооружений;

— рекреационные зоны;

— зоны сельскохозяйственного использования;

— зоны специального назначения;

— зоны военных объектов;

— иные режимные зоны.

В территориальных зонах могут выделяться подзоны, особенности использования территории которых определяются градостроительным регламентом с учетом ограничений на их использование, установленных земельным законодательством РФ, законодательством РФ об охране окружающей среды, законодательством РФ об охране памятников истории и культуры и иным законодательством РФ.

С учетом особенностей градостроительной ситуации в Московской области допускается устанавливать иные территориальные зоны и подзоны в увязке с градостроительным кадастром области и кадастрами поселений при соблюдении санитарно-гигиенических, экологических, противопожарных и иных требований. Перечень кадастровых номеров городов и районов Московской области приведен в справочном приложении Д.

Границы территориальных зон устанавливаются на основе градостроительной документации с учетом красных линий, естественных границ природных объектов, границ земельных участков и иных границ.

Примечание. Жилые, общественно-деловые и смешанные зоны формируют селитебные территории городов и других поселений.

4.12. Состав территориальных зон и подзон, а также особенности использования их земельных участков определяются правовым градостроительным регламентом, правилами застройки городов и других поселений Московской области с учетом ограничений, установленных федеральными и областными нормативно-правовыми актами, а также настоящими нормами и правилами.

Регламенты градостроительного зонирования устанавливаются в составе градостроительной документации, в схемах зонирования с кодовым обозначением каждой зоны и подзоны. Данные регламенты могут включать указания и ограничения по видам функционального использования территории, по плотности и высоте застройки, по размерам и соотношению открытых (незастроенных) территорий, в т.ч. имеющих озелененные поверхности, и др. с учетом требований настоящих норм и правил.

Территориальные зоны (подзоны) подразделяются на участки с определенным целевым использованием территории. Общие регламенты, установленные для зоны, распространяются и на отдельные участки с учетом требований настоящих норм и правил.

В состав основных территориальных зон могут включаться участки территорий общего пользования, предназначенные для удовлетворения общественных интересов, — местные улицы, дороги, проезды, скверы, сады, бульвары, водоемы и др., предназначенные для удовлетворения общественных интересов населения и отнесенные по земельному законодательству Российской Федерации к землям общего пользования.

При составлении баланса существующего и проектного использования территории поселений необходимо принимать зонирование, установленное в п. 4.11 настоящих норм и правил, с указанием категорий земель в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. В составе баланса существующего использования земель поселений необходимо выделять земли государственной собственности (федерального и областного значения), муниципальной собственности, частной и иной собственности в соответствии с данными градостроительного и земельного кадастров.

Форма баланса территории населенного пункта приведена в рекомендуемом приложении Е.

4.13. Ограничения на использование территориальных зон и подзон поселений устанавливаются также с учетом выделения зон особого и специального градостроительного регулирования:

— зон охраны памятников истории и культуры, историко-культурных комплексов и объектов, заповедных зон;

— зон особо охраняемых природных территорий, в том числе округов санитарной (горно-санитарной) охраны;

— водоохранных зон и прибрежных защитных полос;

— зон залегания полезных ископаемых;

— территорий, подверженных воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;

— зон чрезвычайных экологических ситуаций и экологического бедствия;

— иных зон, установленных нормативно-правовыми актами Российской Федерации и Московской области, а также градостроительной документацией о планировании территории Московской области.

Режимы градостроительной деятельности в зонах особого градостроительного регулирования распространяются на всю территорию в пределах этих зон и могут дифференцироваться с учетом нормативных требований, предъявляемых к отдельным функциональным территориальным зонам и объектам. Выделение зон особого градостроительного регулирования осуществляется на основе градостроительной документации и специальных предпроектных исследований и проработок.

4.14. Границы территориальных зон, зон особого и специального градостроительного регулирования устанавливаются градостроительной документацией о планировании поселений и являются обязательными при разработке проектной документации о застройке поселений.

Для улично-дорожной сети поселений устанавливаются красные линии, отделяющие эти территории от участков других территориальных зон. Размещение зданий и сооружений за пределами красных линий на участках улично-дорожной сети не допускается.

Для коммуникаций и сооружений внешнего транспорта (железнодорожного, водного, воздушного, трубопроводного) устанавливаются границы полос отвода в соответствии с действующими нормативно-правовыми актами и настоящими нормами. Режимы использования территорий в пределах полос отвода должны обеспечивать безопасность функционирования транспортных коммуникаций и объектов.

Для территорий, подлежащих застройке, в градостроительной документации о застройке могут устанавливаться линии регулирования застройки, определяющие размещение зданий и сооружений с отступом от красных линий или иных границ транспортной и инженерной инфраструктуры, границ прилегающих территориальных зон, а также границ внутриквартальных участков.

4.15. Планировочное структурное членение территории городских и сельских поселений должно предусматривать:

— взаимосвязь территориальных зон и структурных планировочных элементов (районов, микрорайонов, кварталов, участков отдельных зданий и сооружений);

— доступность всех частей и элементов в пределах нормативных затрат времени, в том числе беспрепятственный доступ инвалидов и других маломобильных групп населения к объектам социальной, транспортной и инженерной инфраструктур в соответствии с требованиями ВСН-62-91;

— эффективное использование территорий поселений в зависимости от ее градостроительной ценности, допустимой плотности застройки, размеров земельных участков;

— организацию системы общественных центров в увязке с транспортно-коммуникационными узлами и градостроительными решениями, обусловленными местоположением поселений в системе расселения;

— формирование природного комплекса поселений как части системы пригородной зеленой зоны Москвы и городов Московской области с учетом особенностей соответствующих зон и районов Московской области.

В общественно-транспортных узлах больших городов, расположенных на основных магистралях, необходимо предусматривать транспортные развязки в разных уровнях с комплексным использованием подземного, наземного и надземного пространства.

4.16. Планировочную организацию территории сельского поселения необходимо предусматривать в увязке с функциональным зонированием и планировочной организацией территории сельского округа, предусматривая преимущественно реконструкцию сложившейся застройки.

При этом необходимо обеспечивать: увязку хозяйственно-экономических и социальных интересов всех землепользователей, их кооперацию по развитию и совершенствованию инфраструктур проектируемой территории; охрану и улучшение природной среды при максимальном сохранении особенностей сельского ландшафта; развитие системы культурно-бытового обслуживания, дорожно-транспортной сети, а также инженерного обеспечения.

Размещение всех видов строительства в зонах сельскохозяйственного назначения следует производить в соответствии с утвержденными генеральными планами сельских округов и поселений, схемами землеустройства Московской области и районов, проектами внутрихозяйственного землеустройства сельскохозяйственных организаций при соблюдении режимов особого и специального градостроительного регулирования использования территории, устанавливаемых на областном и местном уровнях.

4.17. Резервные территории необходимо предусматривать для перспективного развития городов Московской области в соответствии с Положением о порядке установления границ резервных территорий городов областного и районного подчинения, утвержденным Малым Советом Мособлсовета.

Потребность в резервных территориях определяется на срок до 20 лет с учетом перспектив развития городов, определенных градостроительной документацией областного уровня (Генеральным планом области, генеральными планами Московской агломерации и агломераций 2-го порядка), а также специальными технико-экономическими обоснованиями (ТЭО) по установлению границ резервных территорий, выполняемых до разработки или корректировки генерального плана города.

После утверждения проекта границ резервных территорий эти территории приобретают статус территорий с особым режимом землепользования.

Резервные территории не допускается застраивать капитальными зданиями и сооружениями до их использования по целевому назначению в соответствии с генеральным планом.

Включение земель в состав резервных территорий не влечет изменения формы собственности указанных земель до их поэтапного изъятия на основании генерального плана в целях освоения под различные виды городского строительства в интересах жителей города.

4.18. Для сельских поселений выделение резервных территорий следует предусматривать с учетом перспектив развития нового малоэтажного строительства, размещения земельных участков для развития личных подсобных хозяйств, огородничества и садоводства, создания буферных зон для выпаса домашнего скота, размещения участков кладбищ, скотомогильников с учетом их возможного расширения.

4.19. Пригородные зеленые зоны г. Москвы и городов Московской области формируются на основании постановления Правительства Российской Федерации от 16 июня 1997 г. N 727 "О создании и развитии пригородных зеленых зон г. Москвы и городов Московской области" как целостная непрерывная система территорий Московской области за пределами границ территорий градостроительного назначения, включая территории различного функционального использования, выполняющие средозащитные, экологические, санитарно-защитные и рекреационные функции.

При формировании пригородных зеленых зон следует руководствоваться Положением о пригородных зеленых зонах г. Москвы и городов Московской области и Законом Московской области "Об организации и функциональном зонировании территории Московской области".

4.20. Пригородные зеленые зоны г. Москвы и городов Московской области относятся к зонам особого регулирования градостроительной деятельности. Границы пригородных зеленых зон, а также входящих в них особо охраняемых территорий определяются проектом планировки пригородных зеленых зон г. Москвы и городов Московской области.

Особому градостроительному регулированию на территории пригородных зеленых зон подлежат:

— земли лесного фонда Российской Федерации, а также участки лесного фонда, предоставленные гражданам и юридическим лицам, в том числе сельхозпредприятиям, на правах использования: аренды, безвозмездного пользования и краткосрочного пользования;

— часть земель водного фонда, занятых водоемами, болотами, земли, выделенные под полосы отвода (по берегам) водоемов, используемые для удовлетворения питьевых, оздоровительных нужд населения, природоохранных государственных и общественных потребностей, а также все водные объекты вне зон градостроительного назначения;

— земли природно-заповедного, природоохранного, рекреационного, оздоровительного назначения;

— земли сельскохозяйственного назначения;

— сельские поселения, сохранившие историческую систему расселения, включающие многочисленные памятники истории и культуры;

— земли историко-культурного назначения вне городских поселений;

— земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, обороны и иного назначения, содержащие участки лесов, входящих и не входящих в лесной фонд, а также водоемы, водотоки, участки древесно-кустарниковой растительности;

— земли госзапаса.

4.21. Режимы использования территории пригородной зеленой зоны определяются с учетом ее градостроительного зонирования и планировочной организации, включая следующие основные зоны и территории, формирующие природный комплекс Московской области:

— леса зеленой зоны, т.е. практически все лесные территории Московской области;

— пригородные и межгородские парки;

— лесопарки;

— природоохранные территории;

— территории историко-архитектурных памятников и их охранных зон;

— рекреационные зоны;

— заповедники;

— заказники;

— ареалы размещения малоэтажного строительства;

— зоны охраны ценных ландшафтов;

— водоохранные зоны и зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения;

— ценные исторические сельские системы расселения;

— сельскохозяйственные угодья.

4.22. При определении режимов хозяйственной, градостроительной и природоохранной деятельности на территории пригородных зеленых зон необходимо учитывать зоны особого и специального регулирования объектов, не находящихся в пределах границ пригородных зеленых зон, но оказывающих влияние на использование их территорий.

Наиболее строгие режимы использования территорий пригородных зеленых зон должны быть обеспечены на участках "стыка" урбанизированных и зеленых зон.

В зависимости от оценки ситуации на ряде территорий пригородной зеленой зоны не должно предусматриваться резервирование участков для дальнейшего развития и строительства объектов городской инфраструктуры, включая малоэтажное строительство и садоводство.

При развитии городских поселений Московской агломерации и определении резервных территорий не допускается использование территорий пригородных зеленых зон.

5.1. Жилые зоны предназначены для организации здоровой, удобной и безопасной среды проживания населения, отвечающей его социальным, культурным, бытовым и другим потребностям.

При формировании жилых зон необходимо предусматривать преимущественное размещение жилых домов разных типов (многоквартирные многоэтажные, средней и малой этажности; блокированные с приквартирными участками; усадебные); объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения; гаражей и стоянок для легковых автомобилей, принадлежащих гражданам; культовых объектов, а также детских и спортивных, хозяйственных площадок, зеленых насаждений.

Допускается размещать отдельные объекты общественно-делового и коммунального назначения с площадью участка не более 0,5 га, а также мини-производства при соблюдении действующих санитарных правил и норм.

К жилым зонам следует относить территории садово-дачной застройки, расположенной в пределах границ поселений, при оборудовании жилых домов для постоянного проживания населения.

5.2. Для определения размеров территорий жилых зон допускается принимать укрупненные показатели в расчете на 1000 чел.: в городах — при средней этажности жилой застройки до 3 этажей — 10 га для застройки без земельных участков и 20 га — с земельными участками; от 4 до 8 этажей — 8 га; 9 этажей и выше — 7 га; в сельских поселениях с преимущественно усадебной застройкой — 40 га.

Потребность в жилищном фонде и его структура должны определяться на основе анализа фактических и прогнозных данных о семейном составе населения, уровнях его дохода, существующей и перспективной жилищной обеспеченности, исходя из необходимости обеспечения каждой семьи отдельной квартирой. Для муниципального жилого фонда устанавливается социальная норма площади жилья.

Для определения объемов и структуры жилищного строительства допускается принимать среднюю обеспеченность жилым фондом 30 кв. м общей площади на 1 чел., в т.ч. в муниципальном многоэтажном жилом фонде — 20 кв. м/чел.

При определении соотношения и типологии нового жилищного строительства необходимо также исходить из учета конкретных условий развития города, наличия территориальных ресурсов, существующей строительной базы, градостроительных и историко-архитектурных особенностей.

5.3. Элементами планировочной организации жилых зон являются:

— квартал — площадь, как правило, от 1-1,5 га до 5 га, ограничен улицами, дорогами, пешеходными аллеями, естественными рубежами и включает наряду с жилыми домами встроенные или отдельно стоящие объекты культурно-бытового и обслуживающего назначения; в исторических зонах городов, а также в малых городах и поселках квартал является основным элементом организации жилой застройки;

— микрорайон — формируется преимущественно на свободных территориях площадью до 30-40 га в средних и больших городах в увязке с планировочной структурой города при обеспечении сомасштабности застройки и применяемых архитектурно-пространственных решений со сложившейся частью города.

Микрорайон может иметь единую структуру или формироваться из жилых групп, сомасштабных элементам сложившейся планировочной организации существующей части города; квартал и микрорайон подразделяются на участки землепользований в соответствии с планом межевания территории;

— жилой район — формируется как группа кварталов или микрорайонов, как правило, в пределах территории, ограниченной городскими магистралями, линиями железных дорог, естественными рубежами. Площадь территории жилого района, как правило, от 80 до 120 га, но не более 250 га.

В малых городах и поселках вся жилая зона может формироваться по типу единого жилого района. В случае расчлененности территорий малых городов и поселков естественными или искусственными рубежами территория жилой зоны может подразделяться на районы площадью до 30-50 га.

При размещении жилой застройки в комплексе с объектами общественного центра или на участках, ограниченных по площади территории, жилая застройка формируется в виде отдельных жилых групп.

5.4. При проектировании жилой застройки на территории жилых районов, микрорайонов, кварталов, жилых групп обосновывается тип застройки, отвечающий предпочтительным условиям развития данной территории, режимам градостроительной деятельности, накладываемым на ее развитие зонами особого градостроительного и специального регулирования, условиями организации строительства, наличием стройбазы, ландшафтами, историко-архитектурными условиями и иными требованиями.

В городах основными типами жилой застройки являются: многоквартирная многоэтажная (5 и более этажей); многоквартирная средней этажности (2-4 этажа); малоэтажная с участками при квартирах, в том числе блокированная; усадебная.

В конкретных градостроительных условиях, особенно при реконструкции, допускается смешанная по типам застройка. Предельно допустимые размеры приусадебных земельных участков устанавливаются органами местного самоуправления.

Границы, размеры и режим использования территории участков при многоквартирных жилых домах, находящихся в общей совместной собственности членов товарищества — собственников жилых помещений в многоквартирных домах (кондоминиумах), определяются градостроительной документацией о застройке с учетом законодательства Российской Федерации и правовых актов Московской области.

Размещение зданий и сооружений технического и вспомогательного назначения (трансформаторные и распределительные подстанции, тепловые пункты, насосные и пр.) должно быть компактным и не выходить на линию застройки улиц и магистралей. Подъезды к группам технических сооружений должны предусматриваться с внутриквартальных проездов.

5.5. При реконструкции районов сложившейся жилой застройки необходим дифференцированный подход к выбору режима реконструкции в зависимости от типа района (центральные исторически сложившиеся районы, районы массовой типовой застройки 60-70 гг., сложившиеся районы индивидуальной усадебной застройки), размера жилых зон с учетом требований, приведенных в рекомендуемом приложении Ж.

На территориях с ценной исторической застройкой следует применять режим ограниченной (восстановительной и щадящей) реконструкции:

— в режиме "восстановление" предусматривается ремонт, модернизация, регенерация фрагментов, не допускаются снос, нарушение стилевого единства существующей застройки, изменение функционального назначения территории, изменение характера землепользования;

— в режиме "щадящей" реконструкции допускается выборочный снос отдельных существующих зданий, не представляющих исторической ценности, для последующего строительства жилых зданий и объектов обслуживания, предусматривается реконструкция и модернизация существующих зданий (перепланировка, надстройка этажей, мансард, пристройка секций), комплексное благоустройство.

При сносе существующей застройки более 50% реконструкция считается радикальной. Допускается полный снос существующей застройки с высоким процентом износа при сохранении зеленых насаждений.

5.6. Планировку и застройку жилых зон на резервных территориях необходимо предусматривать в зависимости от конкретных условий в увязке с прилегающей застройкой:

— городских кварталов и микрорайонов — в случае расположения резервных территорий на участках, граничащих со сложившейся городской застройкой;

— сельских и других поселений, а также характером ландшафта — при расположении резервных территорий за пределами городской (поселковой) черты. Как правило, в этом случае размещается малоэтажная усадебная застройка.

При размещении резервных территорий, непосредственно развивающих сложившуюся территорию города, тип застройки определяется с учетом планируемой общей структуры жилищного строительства города или поселка при соблюдении архитектурно-планировочных, санитарно-гигиенических и экологических требований.

5.7. На территории жилой зоны сельского поселения на основе функционального и строительного зонирования, как правило, выделяются территории многоквартирной (среднеэтажной), блокированной с приквартирными участками и усадебной застройки. Строительство многоквартирных жилых домов высотой свыше 4 этажей на территории сельских поселений не допускается.

Преимущественным типом застройки в сельских поселениях являются жилые дома усадебного типа (односемейные и двухсемейные сблокированные). Размеры земельных участков устанавливаются с учетом конкретных условий сельского поселения, но не более предельно допустимых размеров с учетом п. 5.4 настоящих норм. При определении размеров и формы земельных приусадебных участков учитываются потенциал территории, особенности существующей застройки, возможности эффективного инженерного обеспечения, развитие личного подсобного хозяйства.

Для жителей многоквартирных жилых домов, а также жителей усадебной застройки при дефиците территории могут предусматриваться дополнительные участки для размещения хозяйственных построек, огородничества и развития личного подсобного хозяйства за пределами жилых зон на земельных участках, не являющихся резервом для жилищного строительства, с соблюдением природоохранных, санитарных, противопожарных и зооветеринарных требований.

5.8. Расстояния между жилыми зданиями, жилыми и общественными зданиями следует принимать в соответствии с градостроительными нормами Российской Федерации на основе расчетов инсоляции и освещенности, учета противопожарных требований и бытовых разрывов, а для усадебной застройки сельского типа — зооветеринарных требований.

При этом расстояния между длинными сторонами секционных жилых зданий высотой 2-3 этажа должны быть не менее 15 м, а высотой 4 этажа и более — не менее 20 м, между торцами этих же зданий с окнами из жилых комнат — не менее 10 м. В условиях реконструкции и в других особых градостроительных условиях указанные расстояния могут быть сокращены при соблюдении норм инсоляции и освещенности.

5.9. Площадь озелененной территории квартала (микрорайона) многоквартирной застройки жилой зоны (без учета участков школ и детских дошкольных учреждений) должна составлять, как правило, не менее 25% от площади территории квартала.

В площадь отдельных участков озелененной территории включаются площадки для отдыха, для игр детей, пешеходные дорожки, если они занимают не более 30% общей площади участка.

5.10. Состав и количество площадок, размещаемых в кварталах (микрорайонах) жилых зон, должны устанавливаться в задании на проектирование с учетом демографического состава населения, предусматривая расстояния от площадок до окон жилых и общественных зданий не менее, м:

— для игр детей дошкольного и младшего школьного возраста — 12;

— для отдыха взрослого населения — 10;

— для занятий физкультурой (в зависимости от шумовых характеристик <*>) — 10-40;

— для хозяйственных целей — 20;

— для выгула собак — 40.

———————————

<*> Наибольшие значения принимаются для хоккейных и футбольных площадок, наименьшие — для площадок для настольного тенниса.

5.11. Баланс территории жилого квартала (микрорайона) и жилого района принимать в соответствии с рекомендуемыми приложениями З и И.

5.12. Плотность застройки жилых зон необходимо принимать с учетом установленного в градостроительной документации зонирования территории, на основе анализа дифференциации территории по градостроительной ценности, типа и этажности застройки, состояния окружающей среды и других особенностей градостроительных условий.

Рекомендуемые удельные показатели элементов территории и плотности многоквартирной жилой застройки (для новой застройки на свободных территориях) приведены в приложении К.

Расчетная плотность населения микрорайона (брутто) при многоквартирной комплексной застройке и средней жилищной обеспеченности 20 кв. м на 1 чел. не должна превышать 450 чел./га.

5.13. В зонах чрезвычайной экологической ситуации и в зонах экологического бедствия, определенных в соответствии с Критериями оценки экологической обстановки территорий Минприроды России, не допускается увеличение существующей плотности жилой застройки без проведения необходимых мероприятий по охране окружающей среды.

5.14. Районы малоэтажного индивидуального строительства следует предусматривать в городах, их пригородных зонах и сельских поселениях на основе генеральных планов или схем размещения малоэтажного жилищного строительства в увязке с общей концепцией градостроительного развития территории Московской области и перспективного расселения.

Как правило, размещение новой малоэтажной застройки следует осуществлять в пределах черты городских и сельских поселений или на их резервных территориях с учетом возможности инженерного обеспечения площадок, организации транспортных связей, в том числе с магистралями внешней сети.

Размещение новых районов малоэтажной застройки за пределами черты поселений и их резервных территорий допускается в исключительных случаях только во внешней зоне Московской области, за исключением особо охраняемых природных территорий.

5.15. Структурно-функциональную организацию районов малоэтажной застройки необходимо определять в зависимости от размеров застраиваемой территории и условий размещения. Основными видами жилых образований являются:

— жилой район (поселок) — площадь территории свыше 50 га;

— жилой комплекс (группа кварталов) — до 50 га, но не менее 10 га;

— квартал (группа участков) — до 10 га.

5.16. Расчетные показатели жилищной обеспеченности для малоэтажной индивидуальной застройки не нормируются.

В зависимости от размера участка, общей площади жилого дома, условий размещения застройки устанавливаются параметры плотности застройки.

Предельно допустимые параметры плотности застройки участков жилой территории для разных видов малоэтажного строительства приведены в рекомендуемом приложении Л.

Режим использования территории приусадебного участка для хозяйственных целей определяется градостроительным регламентом города (поселка) с учетом социально-демографических потребностей семей, образа жизни и профессиональной деятельности, санитарно-гигиенических и зооветеринарных требований. Содержание скота и птицы на приусадебных участках допускается только в районах усадебной застройки сельского типа с размером приусадебного участка не менее 0,1 га.

5.17. В районах усадебной и блокированной жилой застройки должны быть предусмотрены все необходимые учреждения и предприятия обслуживания для удовлетворения повседневного спроса населения. Допускается размещение среднеэтажной (секционной и блокированной) жилой застройки для создания более компактной и разнообразной жилой среды в местах размещения центров обслуживания, а также в целях формирования переходного масштаба, если район усадебной застройки граничит с районом многоквартирной многоэтажной застройки.

Обязательными объектами обслуживания и элементами районов и комплексов малоэтажной застройки являются: детские дошкольные учреждения, общеобразовательные школы (начальные классы), аптечные киоски, предприятия торговли, отделения связи, отделения милиции, общественные площадки (для спорта, отдыха, хозяйственных целей), озелененные территории, центр административного управления, пождепо в пределах нормируемой доступности.

Допускается использовать недостающие объекты обслуживания в прилегающих существующих или проектируемых общественных центрах.

На территории районов малоэтажной застройки допускается размещать объекты обслуживания районного и городского значения, а также места приложения труда, размещение которых разрешено в жилых зонах.

5.18. Доля общественных территорий (участки общественной застройки, зеленых насаждений, улиц и проездов) для жилых районов (поселков) малоэтажной усадебной застройки должна составлять не менее 20% от всей территории района; для жилых комплексов — не менее 10%. Хозяйственные площадки в зонах усадебной застройки, как правило, предусматриваются на приусадебных участках (кроме площадок для мусоросборников, размещаемых из расчета 1 контейнер на 10-15 домов, но не далее чем в 100 м от входа в дом).

5.19. В районах малоэтажной усадебной и садово-дачной застройки расстояния от окон жилых комнат до стен соседнего дома и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани), расположенных на соседних земельных участках, должно быть не менее 6 м. Расстояние от границ участка должно быть не менее: 3 м — до стены жилого дома; 1 м — до хозяйственных построек.

Допускается блокировка жилых домов, а также хозяйственных построек на смежных приусадебных земельных участках по взаимному согласию домовладельцев или на основе градостроительного регламента при новом строительстве с учетом противопожарных требований.

5.20. В сельских поселениях и в районах усадебной застройки городов размещаемые в пределах жилой зоны группы сараев должны содержать не более 30 блоков каждая. Сараи для скота и птицы следует предусматривать на расстоянии от окон жилых помещений дома: одиночные или двойные — не менее 10 м, до 8 блоков — не менее 25 м, свыше 8 до 30 блоков — не менее 50 м.

Площадь застройки сблокированных сараев не должна превышать 800 кв. м. Расстояния между группами сараев следует принимать в соответствии с противопожарными требованиями.

Расстояния от сараев для скота и птицы до шахтных колодцев должно быть не менее 20 м.

Размеры хозяйственных построек, размещаемых в сельских поселениях на приусадебных и приквартирных участках, следует принимать в соответствии со СНиП 2.08.01-89*. Допускается пристройка хозяйственного сарая, гаража, бани, теплицы к усадебному дому с соблюдением требований СНиП 2.08.01-89*, санитарных и противопожарных норм.

6.1. Общественно-деловые зоны выделяются для преимущественного размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, бытового обслуживания, коммерческой деятельности, высших и средних специальных учебных заведений, общественных, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых объектов, гостиниц и иных зданий и сооружений.

В перечень видов разрешенного использования объектов недвижимости, расположенных в этих зонах, могут включаться многоквартирные жилые дома с учреждениями обслуживания, гаражи и автостоянки, автозаправочные станции, а также коммунальные и производственные объекты, размещение которых допускается в жилых зонах.

В исторических городах в состав общественно-деловых зон могут включаться памятники истории и культуры при соблюдении требований к их охране и рациональному использованию, приведенных в разделе 15 настоящих норм и правил.

6.2. Общественно-деловые зоны следует формировать как центры деловой, финансовой и общественной активности в центральных частях городов, на территориях, прилегающих к магистральным улицам, общественно-транспортным узлам, промышленным предприятиям и другим объектам массового посещения.

По типу застройки и составу размещаемых объектов общественно-деловые зоны городов могут подразделяться на многофункциональные (общегородские и районные) зоны, зоны специализированной общественной застройки, смешанные — производственно-жилые и другие зоны.

6.3. В общегородских зонах преимущественно размещаются предприятия торговли и общественного питания, учреждения управления, культуры и другие объекты городского и районного значения, включая места приложения труда, не требующие больших земельных участков, а также жилые здания с необходимыми учреждениями обслуживания.

В составе центральной общегородской зоны могут быть выделены ядро общегородского центра, зона исторической застройки, особые сложившиеся или формируемые морфотипы застройки, Конкретная регламентация определяется градостроительной документацией, градостроительным регламентом и местными правилами застройки. В частности, могут быть установлены ограничения на этажность зданий, допустимую плотность застройки, соотношение общественной и жилой застройки и др.

В небольших поселках и сельских поселениях, как правило, формируется единый общественный центр.

6.4. В исторических городах ядро общегородского центра допускается формировать полностью или частично в пределах зоны исторической застройки при условии обеспечения целостности сложившейся исторической среды. При этом необходимо сохранять, восстанавливать и развивать наряду с общественной исторической застройкой жилую застройку, обеспечивая комплексность функционирования среды.

Тип, этажность и допустимая плотность жилой застройки в исторических районах определяются местными правилами зонирования и застройки или проектом на базе историко-градостроительных обоснований, устанавливающих закономерности, в т.ч. морфологические, развития исторического города, историко-культурные традиции, высотные ограничения, требования и рекомендации к реконструкции застройки.

6.5. Районные общественно-деловые зоны формируются в виде районных центров обслуживания населения. В них, как правило, кроме общественных зданий размещается коммерческое жилье, отдельные коммунальные объекты, а также гаражи и стоянки автомобилей.

Допускается размещать отдельные объекты обслуживания общегородского значения, конторские и управленческие здания, культовые объекты.

6.6. Смешанные зоны формируются, как правило, в срединных частях сложившихся городов, в общественно-транспортных узлах при сочетании ограниченного количества основных функций (две-три) без выделения какой-либо ведущей.

6.7. Производственно-жилые зоны являются наиболее распространенными и формируются из кварталов смешанной (производственной и жилой) застройки. В составе этих зон допускается размещать: учреждения науки и научного обслуживания, учебные заведения, малые промышленные предприятия и другие объекты с непожароопасными и невзрывоопасными производственными процессами, не создающие шума, вибрации, электромагнитных и ионизирующих излучений, загрязнения атмосферного воздуха, поверхностных и подземных вод, превышающих установленные для жилой и общественной застройки нормы, не требующие устройства санитарно-защитных зон более 50 м, подъездных железнодорожных путей, а также не требующие большого потока грузовых автомобилей (не более 50 автомобилей в сутки в одном направлении). В этих зонах допускается размещать автозаправочные станции и гаражи с учетом требований СНиП 2.07.01-89*.

При реконструкции сложившейся застройки в производственно-жилых зонах в случае невозможности устранения вредного влияния предприятия на окружающую среду следует предусматривать уменьшение мощности, перепрофилирование предприятия или отдельного производства или его перебазирование за пределы производственно-жилой зоны в производственную зону.

В качестве исключения допускается размещать предприятия индустрии развлечения, если нет ограничений на их размещение только в центральной зоне (специфика функций, мощность предприятия).

6.8. В малых городах и поселках в районах усадебной застройки допускается формировать производственно-жилые зоны с включением малых предприятий по переработке сельскохозяйственного сырья, а также других производственных объектов, размещение которых допустимо в жилых зонах. При этом необходимо предусматривать санитарный разрыв до жилой застройки не менее 50 м.

В сельских поселениях при соблюдении санитарных норм допускается формировать производственно-жилые зоны, включающие жилую застройку, сельско- и лесохозяйственные предприятия, мини-фермы и другие сельскохозяйственные объекты.

Смешанные общественно-транспортные зоны формируются в узлах пересечения магистралей, пересадочных узлах городского, пригородного и внешнего транспорта. В дополнение к объектам и сооружениям транспорта размещаются предприятия торговли, общественного питания, гостиницы и другие коммерческие объекты, а также гаражи и стоянки, остановочные пункты городского общественного транспорта. Как правило, предусматривается многоуровневое архитектурно-пространственное решение с использованием подземного пространства.

7.1. При развитии производственных функций в городах Московской области необходимо предусматривать оптимизацию использования существующих производственных территорий на основе реконструкции, частичного или полного перепрофилирования существующих промышленных предприятий, оказывающих вредное воздействие на окружающую среду.

Для размещения промышленных, складских и иных производственных объектов, а также связанных с их эксплуатацией объектов инженерной инфраструктуры, объектов энергетики, характеризующихся большим грузооборотом, повышенной пожаро- и взрывоопасностью, требующих устройства железнодорожных подъездных путей, а также санитарно-защитных зон шириной более 50 м, необходимо формировать производственные зоны, в составе которых могут выделяться промышленные зоны, научно-производственные, коммунально-складские и иные зоны.