Цены на жилье не показали былого роста

Рынок недвижимости столичного региона в 2011 году был весьма активным. Увеличение числа сделок с жильем лишь немного подтолкнуло цены вверх. Не ожидается серьезных скачков цен и в 2012 году — покупатели после кризиса пока ограничены в возможностях.

Для вторичного рынка жилья 2011 год также был весьма активным, эксперты отметили повышение покупательского спроса на квартиры. «Однако наблюдается и другая тенденция: с рынка вновь начали “вымываться” квартиры нижнего ценового диапазона. Как правило, это является предвестником роста цен», — рассказал генеральный директор компании «Миэль-Брокеридж» Алексей Шленов.

Продолжился рост числа альтернативных сделок. Доля альтернативных квартир выросла с начала года с 30–35% до 45–50%. А к концу года выросло также число ипотечных сделок — более чем на 50%. Эксперты связывают эти две тенденции между собой.

«Альтернативные сделки стали более доступными, и многие люди, которые ранее даже не задумывались о возможности привлекать ипотеку для улучшения жилищных условий методом обмена, стали активно использовать этот инструмент, — отметил Алексей Шленов. — Поэтому в нашей стране ипотека приобрела такую сугубо российскую черту — привлечение ипотечного кредита в альтернативных сделках».

Еще одна важная тенденция 2011 года — всплеск интереса и, как следствие, рост цен на объекты, расположенные на территориях, присоединяемых к Москве. Несмотря на то, что процесс интеграции Москвы и области не быстрый, и с точки зрения инфраструктуры еще не скоро даст свои результаты, увеличение стоимости недвижимости на этих территориях уже произошло.

Подмосковье переживает строительный бум

После кризиса у застройщиков практически открылось «второе дыхание». По данным «Аналитического консалтингового центра Миэль», в Москве в 2011 году предложение на рынке первичного жилья пополнилось 60 новыми объектами (в основном, новыми очередями уже реализуемых проектов). При этом в течение года изменилась структура столичного рынка новостроек — если в предыдущие годы в предложении доминировали новостройки бизнес-класса (более 50%), то к концу 2011 года их доля сократилась до 38,4%, уступив долю домам среднего и эконом-классов, которые преобладали в новых проектах.

В Московской области в этом году наблюдался настоящий строительный бум. На рынок вышло более 100 новых жилых комплексов, а также продолжилось строительство новых очередей в строившихся ранее комплексах — всего около 4 млн кв. метров жилья, что почти в 3 раза больше, чем в 2010 году. Кроме того, наметилась тенденция к возвращению застройщиков на объекты, строительство которых было заморожено во время кризиса.

«В следующем году тенденция переориентации застройщиков на Подмосковье продолжится, — рассказала BFM.ru генеральный директор компании “Миэль-Новостройки” Мария Литинецкая. — За счет активного строительства ожидается существенное увеличение объемов ввода жилья. Московская область привлекает застройщиков более упрощенной процедурой получения исходно-разрешительной документации и возможностью реализации крупных проектов комплексного освоения территории».

Эксперты компании отмечают, что в этом году наблюдалась высокая активность первичного рынка. Количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилья на рынке новостроек сохранялось на уровне показателей 2010 года, который побил все рекорды даже докризисного периода. Наиболее высокие темпы продаж в этом году показали новостройки эконом- и комфорт-классов с возможностью покупки квартиры по ипотеке. Если сохранится относительная стабильность общеэкономической ситуации, развитие ипотечного кредитования может способствовать дальнейшему росту объемов продаж на рынке новостроек.

В 2011 году продолжилось развитие и новых форматов жилья, ранее мало распространенных на рынке — апартаментов, лофтов, малоэтажных комплексов. Первые малоэтажные проекты появились после кризиса, поскольку они требовали меньшего объема вложений, чем многоэтажные комплексы. Сегодня проекты многоквартирных малоэтажных комплексов есть во всех поясах Московской области, в общей сложности их насчитывается около 30. В следующем году выход новых малоэтажных проектов продолжится. В целом по России, по планам правительства, в течение ближайших 5 лет доля малоэтажного жилья будет увеличена до 60%. Также следует ожидать выхода новых комплексов с апартаментами в Москве. На сегодняшний день в процессе разработки находится более 30 проектов с апартаментами, общей площадью около 1,8 млн кв. метров.

Активного роста цен не ожидается

На протяжении 2011 года на первичном и вторичном рынках Москвы и Подмосковья наблюдалась тенденция стабильного роста стоимости кв. метра. В среднем цены на новостройки в Москве за 2011 год поднялись примерно на 10% (при этом наибольший рост показали квартиры эконом-класса — 29,3%). Средняя стоимость столичного квадратного метра к концу года достигла 205 тысяч рублей.

По данным аналитиков компании «НДВ-Недвижимость», новостройки Москвы подорожали на 11%, при этом наиболее конкурентоспособные объекты, находящиеся в активной стадии строительства, показали рост не менее 25–30%. Квартиры в панельных домах по итогам года подорожали в среднем на 20–25%.

На рынке новостроек Подмосковья, по данным «Миэль-Новостройки», рост средневзвешенной цены предложения с начала 2011 года составил около 8%. Средняя стоимость кв. метра в области сейчас находится на уровне 65 тысяч рублей. Повышение цен происходило по мере увеличения стадии готовности дома, роста ликвидности проектов за счет создания инфраструктуры, улучшения транспортной доступности.

«Если не произойдет никаких общеэкономических катаклизмов, в следующем году тенденция умеренного темпа роста цен на новостройки продолжится, — считает Мария Литинецкая». — В 2012 году можно ожидать роста средневзвешенной цены предложения в Москве на 12–15%, в Московской области — на 7–10%».

На вторичном рынке Москвы стоимость жилья за год поднялась в среднем на 11%, при этом наибольший рост пришелся на конец лета-начало осени, то есть на время нестабильности в мировой экономике, сопровождающейся колебаниями курса доллара. Негативные тенденции привели многих инвесторов в недвижимость, являющуюся надежным активом для сохранения средств.

«Объем сделок на вторичном рынке в 2012 году будет значителен, и как следствие, это может дать рост стоимости объектов недвижимости Москвы в диапазоне от 10% до 15%», — считает Алексей Шленов из «Миэль-Брокеридж».

Впрочем, генеральный директор компании «Главмосстрой Недвижимость» Татьяна Решняк потенциала для существенного роста цен не видит. По ее мнению, спрос этого года — это отложенный и не удовлетворенный спрос прошлых лет, который не может вызвать более существенный рост цен. Покупатели все еще ограничены в возможностях: большинство может позволить себе покупку только за счет продажи старого жилья или кредита.

По мнению аналитиков компании, цены не поднимутся за год более чем на 6–8%. При этом основной рост произойдет в эконом-сегменте, тогда как элитный и бизнес-сегменты могут даже подешеветь.

«Мы вряд ли увидим предкризисные 30–40% роста в ближайшие годы, — подытожила Решняк. — Рынок ждет вялотекущая борьба тенденций. На рост цен будут работать сокращающееся предложение в Москве и недостаток предложения в области, а также растущий спрос и восстановление ипотеки. На их снижение — не самые благоприятные макроэкономические ожидания».