Обзор судебной практики Арбитражного третейского суда города Москвы по рассмотрению споров об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору ипотеки

Председатель Арбитражного третейского суда города Москвы осветил Обзор судебной практики Арбитражного третейского суда города Москвы по рассмотрению споров об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору ипотеки.

1. Споры, вытекающие из договора залога недвижимого имущества (ипотеки), многогранны, и, разрешая конкретный спор, суды применяют не только нормы закона, непосредственно призванного регулировать правоотношения сторон (Закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), но и общие и специальные нормы части первой и второй Гражданского кодекса РФ, Земельного, Семейного, Жилищного кодексов Российской Федерации.

Ипотека — это вещный способ обеспечения обязательства, когда предметом залога выступает недвижимое имущество либо принадлежащие залогодателю права на недвижимое имущество (например, право долгосрочной аренды земельного участка), заключающийся в праве залогодержателя получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества или прав на него преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законодательством.

Ипотека в большей степени гарантирует надлежащее исполнение обязательств должником, чем другие предусмотренные законодательством способы. Это объясняется тем, что удовлетворение требований кредитора, обеспеченных ипотекой, осуществляется за счет стоимости заложенного имущества и не зависит от финансового положения должника.

При кредитовании, обеспеченном ипотекой, из стоимости заложенного недвижимого имущества (прав на недвижимое имущество) в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее — ФЗ об ипотеке) удовлетворяются требования об уплате залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору и процентов за пользование кредитом. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и/или в качестве неустойки вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества. При этом, если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имели к моменту их удовлетворения за счет заложенного недвижимого имущества (прав на недвижимое имущество).

Обращение взыскания на заложенное имущество регулируется нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ФЗ об ипотеке, Федерального закона "О судебных приставах", Федерального закона "Об исполнительном производстве" и Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …". Основанием для обращения взыскания на предмет ипотеки является неисполнение либо ненадлежащее исполнение заемщиком (залогодателем) возложенных законом или договором обязанностей. При этом само по себе неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей не всегда влечет за собой возможность обращения взыскания на заложенное имущество. В частности, согласно п. 3 ст. 50 ФЗ об ипотеке по требованиям, вызванным неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, взыскание на заложенное имущество не может быть обращено, если в соответствии с условиями этого обязательства и применимыми к нему федеральными законами и иными правовыми актами Российской Федерации (пп. 3 и 4 ст. 3 ГК РФ) должник освобождается от ответственности за такое неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Действующим российским законодательством предусмотрено два способа обращения взыскания на предмет ипотеки: в судебном порядке (ст. 51-54.1 ФЗ об ипотеке; пп. 1 и 6 ст. 349 ГК РФ) и во внесудебном порядке (ст. 55 ФЗ об ипотеке, пп. 2-5 ст. 349 ГК РФ).

Судебный порядок обращения взыскания на заложенную недвижимость применяется приоритетно, а внесудебный допускается в двух случаях: если предмет ипотеки не отнесен законодателем к числу недвижимых вещей, взыскание на которые может быть обращено исключительно по решению суда; если есть согласие залогодержателя на обращение взыскания во внесудебном порядке и соглашение об определении порядка такого обращения достигнуто.

Для обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке кредитор должен подать иск в суд в соответствии с правилами о подсудности и подведомственности, установленными процессуальным законодательством. Споры с участием граждан рассматриваются судами общей юрисдикции, а с участием индивидуальных предпринимателей и юридических лиц — арбитражными судами. При наличии в договоре, обеспеченном ипотекой, так называемой третейской оговорки или иного соглашения сторон, дело может быть передано в постоянно действующий или специально образуемый для рассмотрения конкретного спора третейский суд.

При наличии такого соглашения стороны лишены возможности обратиться за правосудием в суд общей юрисдикции. Заявление, поданное в суд общей юрисдикции, будет оставлено последним без рассмотрения. При этом решение третейского суда обязательно для сторон, и его исполнение обеспечивают органы государственной исполнительной службы. Оспорить решение третейского суда достаточно сложно, так как существует ограниченный перечень оснований, на основании которых это можно сделать.

Вопрос о передаче на рассмотрение третейским судам споров об обращении взыскания на предмет ипотеки в настоящий момент является одной из идей совершенствования механизмов работы кредиторов и заемщиков с ипотечными кредитами.

В США около 80% всех экономических споров в предпринимательской сфере рассматриваются при помощи негосударственных арбитражей и посредников. В России данные институты только начинают использоваться, однако обладают большим потенциалом.

Судебная практика государственных судов по рассмотрению дел об обращении взыскания на предмет ипотеки достаточно неоднозначна. Начиная от вопросов подсудности, необоснованных отказов в обращении взыскания, достаточно долгой процедуры рассмотрения данных дел и заканчивая политизированными решениями, направленными на непринятие соответствующих исков и ущемление интересов кредиторов.

В связи с этим возрастает актуальность рассмотрения дел об обращении взыскания на предмет ипотеки третейскими судами.

За 2012 год Арбитражный третейский суд г. Москвы вынес 156 судебных решений по рассмотрению споров, связанных с обращением взыскания на имущество, заложенное по договору ипотеки.

Большинство судебных споров, вытекающих из договора ипотеки, связаны со взысканием задолженности по кредиту и обращением взыскания на заложенное имущество.

За решением данных споров многие государственные предприятия и организации обращаются в Арбитражный третейский суд г. Москвы, поскольку окончательное судебное решение Арбитражный третейский суд г. Москвы выносит через 10 дней после подачи иска. По закону решение Третейского суда сразу вступает в законную силу и не подлежит обжалованию. Суд полностью взыскивает неустойки и штрафы, указанные в договоре, а также возлагает все расходы на проигравшую сторону. Кроме того, аппарат суда оказывает полное процессуальное консультирование, ускоряя и упрощая процесс.

Анализ судебной практики Арбитражного третейского г. Москвы по спорам, вытекающим из договора ипотеки, показал, что требования кредиторов об обращении взыскания на заложенное имущество при ненадлежащем исполнении должником своих обязательств по договору удовлетворяются в полном объеме. Удовлетворение требований кредитора, обеспеченных ипотекой, осуществляется за счет стоимости заложенного имущества.

Таким образом, перспективы рассмотрения споров об ипотеке третейскими судами в России есть и в развитии данного механизма видится одно из направлений совершенствования процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки. Вместе с тем решать данный вопрос участникам рынка и третейским судам следует максимально осторожно и профессионально, учитывая социальную значимость рассматриваемых отношений.

2. Основные процессуальные нарушения сторон.

При подготовке договоров об ипотеке нужно обращать особое внимание на соответствие третейской оговорки (если она имеется) аналогичной оговорке в кредитном договоре. Если они будут отличаться в части компетентного суда, то одновременное рассмотрение требований, основанных на кредитном договоре, и требований, вытекающих из ипотечного договора, будет невозможно: нужно будет сначала получить и легализовать решение о взыскании задолженности по кредиту в одном третейском суде и только после этого обращать взыскание на предмет ипотеки в другом третейском суде. Аналогичным образом события будут развиваться и в ситуации, когда третейская оговорка наличествует только в ипотечном договоре.

Основным и самым распространенным нарушением при подаче иска является неправильное оформление или отсутствие в договоре специальной оговорки, допускающей обращение сторон в третейский суд для разрешения споров. При принятии иска это обязательное условие. Оговорку о готовности обеих сторон обратиться в Арбитражный третейский суд г. Москвы можно включить в договор и в виде дополнительного соглашения на любой стадии правоотношений.

Пример правильной третейской оговорки: "Все споры передаются по выбору истца на рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы или в Арбитражный третейский суд города Москвы (г. Москва, ул. Шкулева, д. 9, к. 1)".

Практика показывает, что соблюдение всех норм, а также регулярное обращение в Отдел досудебного консультирования Арбитражного третейского суда г. Москвы гарантируют заявителям вынесение законного, обоснованного, мотивированного и справедливого решения.

3. Примеры из практики:

В Арбитражный третейский суд г. Москвы обратился Банк (Истец) с иском к ООО "С" (Ответчик) об обращении взыскания на заложенное по кредитному договору N Ю-… от 25.07.2011 недвижимое имущество, находящееся в г. Саратове.

Согласно условиям кредитного договора Истец предоставляет Ответчику на условиях срочности, возвратности и платности денежные средства (кредит), а Ответчик обязуется возвратить Истцу полученный кредит и уплатить проценты в соответствии с условиями кредитного договора.

В соответствии с п. 2.2 кредитного договора от 25.07.2011 N Ю-… кредит предоставляется ответчику для приобретения недвижимого имущества.

По сведениям истца, на момент подачи иска общая сумма задолженности по кредитному договору (включая основной долг, проценты за пользование кредитом и штраф за несвоевременное погашение кредита и процентов) составляла 000000 руб. 63 коп.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором.

Доказательства выплаты кредита по договору N Ю-… от 25.07.2011 в материалах дела отсутствуют и ответчиком не представлены.

В соответствии с п. 7 кредитного договора Ю-… от 25.07.2011 полное и своевременное выполнение всех обязательств ответчика по кредитному договору обеспечивается залогом недвижимости имущества (ипотекой в силу закона).

В соответствии с п. 1 ст. 3 ФЗ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора, обеспечивает также уплату кредитору причитающиеся ему проценты за пользование кредитом. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество, в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество.

В соответствии со ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

Право Банка обратить взыскание на предмет залога при невыполнении заемщиком обязанностей, предусмотренных кредитным договором.

Согласно статье 337 ГК РФ залог обеспечивает требование кредитора в том объеме, которое оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В соответствии со ст. 50 ФЗ N 102 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст. 3 ФЗ N 102 требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части.

В случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке решением суда определяется начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги (п. 3 ст. 350 ГК РФ).

Требования Банка как залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда (пункт 1 статьи 349 ГК РФ). В случае обращения взыскания на имущество в судебном порядке начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда (подп. 4 п. 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", п. 10 статьи 28.1 Закона Российской Федерации "О залоге").

В соответствии со ст. 350 ГК РФ, 56 закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Поскольку на момент рассмотрения спора в материалах дела отсутствовали доказательства, опровергающие наличие у ответчика задолженности, а также документы о перечислении денежных средств в счет оплаты кредита в полном объеме третейский суд удовлетворил требования истца об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество в силу ст. 348 ГК РФ.

Данное решение окончательно и не подлежит обжалованию ни в какой инстанции.

Арбитражным судом Самарской области выдан исполнительный лист на решение Арбитражного третейского суда г. Москвы.

Реквизиты сторон третейского разбирательства и реквизиты документов вымараны для соблюдения конфиденциальности, установленной Федеральным законом "О третейских судах в РФ".