О получении имущественного налогового вычета при продаже квартиры, находящейся в собственности менее трех лет, и покупке новой квартиры

Вопрос: Физическое лицо продало квартиру, находящуюся в его собственности менее трех лет. В этом же году оно купило другую квартиру за ту же стоимость (обмен путем купли-продажи, альтернативная сделка). Каков порядок предоставления налогоплательщику в одном налоговом периоде имущественных налоговых вычетов, предусмотренных подпунктами 1 и 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ в связи с продажей квартиры, находившейся в собственности менее трех лет, и покупкой новой квартиры?

Ответ:

В соответствии с положениями статей 208 и 209, а также пункта 1 статьи 224 Налогового кодекса РФ доход, полученный налоговыми резидентами от продажи недвижимого имущества, является объектом налогообложения по НДФЛ по ставке 13%.

Согласно пункту 17.1 статьи 217 НК РФ (в редакции Федерального закона от 19.07.2009 N 202-ФЗ, действующей в отношении правоотношений, возникших с 1 января 2009 года) не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартир, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.

В статье 210 НК РФ указано, что для доходов, в отношении которых пунктом 1 статьи 224 НК РФ установлена налоговая ставка 13%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных, в частности, статьей 220 НК РФ.

В соответствии с положениями подпункта 1 пункта 1 статьи 220 (в редакции Федерального закона от 19.07.2009 N 202-ФЗ, действующей в отношении правоотношений, возникших с 1 января 2009 года) при определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщики имеют право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиками в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, находившихся в собственности налогоплательщиков менее трех лет, но не превышающих в целом 1 млн. руб.

Вместо использования права на получение данного вычета налогоплательщики вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Статьями 228 и 229 НК РФ (в редакции Федерального закона от 19.07.2009 N 202-ФЗ, действующей в отношении правоотношений, возникших с 1 января 2009 года) предусмотрено, что налогоплательщики, получившие доход от продажи имущества (включая квартиры), принадлежащего им на праве собственности, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ, когда такие доходы не подлежат налогообложению, самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет, исходя из суммы полученного дохода, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля и уплачивают налог не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом (то есть в котором был получен доход от продажи указанного имущества).

В соответствии с положениями подпункта 2 пункта 1 и пункта 2 статьи 220 НК РФ при определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных им расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ, в частности, квартиры, но не превышающей 2 млн. руб. (в редакции Федерального закона от 26.11.2008 N 224-ФЗ, действующей в отношении правоотношений, возникших с 1 января 2008 года).

Для подтверждения права на данный имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет договор о приобретении квартиры или прав на квартиру, акт о передаче квартиры налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, а также платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам при подаче им налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода.

Право на имущественный налоговый вычет, который предусмотрен подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ, возникает у налогоплательщика в момент соблюдения всех условий его получения, определенных данным подпунктом, вне зависимости от периода, когда налогоплательщик нес расходы по приобретению, инвестированию или строительству жилого объекта, а уменьшение налоговой базы на данный вычет производится начиная с налогового периода, в котором возникло право на него.

Следовательно, налогоплательщик, получивший в налоговом периоде (календарном году) доход от продажи квартиры, находившейся в его собственности менее трех лет, при декларировании в установленном порядке данного дохода может в связи с приобретением другой квартиры получить имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ, только в случае, если право на получение такого вычета возникло в этом же налоговом периоде (то есть в котором получен доход от продажи квартиры).