О праве физического лица на уменьшение суммы дохода на сумму расходов, связанных с продажей квартиры, находящейся в собственности продавца менее трех лет

Вопрос: В 2008 году физическое лицо продало квартиру, находившуюся в его собственности менее трех лет. При этом квартира приобретена за счет средств в виде безвозмездной помощи. Вправе ли физическое лицо уменьшить сумму дохода на сумму расходов, связанных с получением такого дохода?

Ответ:

В соответствии с положениями статей 208, 209 и пункта 1 статьи 224 НК РФ доход, полученный налоговым резидентом от продажи недвижимого имущества, является объектом налогообложения по НДФЛ по ставке 13%.

На основании статьи 210 Налогового кодекса РФ для доходов, в отношении которых установлена налоговая ставка 13%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных, в частности, в статье 220 НК РФ.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ при определении размера налоговой базы по НДФЛ за 2008 год налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в сумме, полученной им в налоговом периоде от продажи, в частности, квартиры и долей в ней, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающей 1 млн. руб. При продаже квартиры и долей в ней, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.

Вместо использования права на получение данного вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Федеральный закон от 29.11.2007 N 284-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации" (далее — Закон N 284-ФЗ) дополнил статью 217 НК РФ пунктом 36. Так, не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) НДФЛ суммы выплат на приобретение и (или) строительство жилого помещения, предоставленные за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов.

Положения пункта 36 статьи 217 НК РФ введены одновременно с исключением возможности получения налогоплательщиком имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ в случае, если оплата таких расходов произведена за счет выплат, предоставляемых из средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов (п. 3 ст. 1 Закона N 284-ФЗ).

При этом согласно статье 3 Закона N 284-ФЗ положения статьи 220 НК РФ распространяются на правоотношения, возникшие с 1 января 2008 года, положения пункта 36 статьи 217 НК РФ распространяются на правоотношения, возникшие с 1 января 2005 года, но не применяются в отношении налогоплательщиков, которые с сумм средств на приобретение и (или) строительство жилого помещения, предоставленных за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов, до 1 января 2008 года уплатили налог и получили имущественный налоговый вычет, установленный в подпункте 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ.

До принятия указанных изменений имущественный налоговый вычет при покупке жилья предоставлялся как в случаях, когда оплата приобретаемого жилья (либо его строительство) осуществлялась из собственных средств, так и в случаях, когда такая оплата осуществлялась за счет субсидий, выделенных из бюджетных средств при условии уплаты НДФЛ с сумм субсидий.

При применении подпункта 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ используется аналогичный подход.

Следовательно, налогоплательщик, продавший в 2008 году квартиру, находившуюся в его собственности менее трех лет и приобретенную как за счет собственных денежных средств, так и безвозмездной помощи, вправе уменьшить сумму полученного дохода на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этого дохода. Также налогоплательщик вправе включить в состав указанных расходов сумму безвозмездной помощи, если с нее им уплачен в бюджет НДФЛ.