О кадастровой стоимости земельных участков, относимых к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям

В Управление Роснедвижимости по Московской области поступают многочисленные обращения граждан и юридических лиц о предоставлении сведений о кадастровой стоимости земельных участков для принятия решений об изменении категории земель или разрешенного использования земельных участков из состава сельскохозяйственных угодий.

Согласно положениям статьи 79 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (далее — Кодекс) сельскохозяйственные угодья в составе земель сельскохозяйственного назначения подлежат особой охране. Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.

В соответствии с частью 2 статьи 7 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" (далее — Закон о переводе) перевод земельных участков в составе сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на пятьдесят и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в статье 79 Кодекса, в другую категорию не допускается, за исключением случаев, установленных пунктами 3, 6, 7 и 8 части 1 статьи 7 Закона о переводе.

Согласно Закону Московской области N 75/2004-ОЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области" к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям относятся сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) более чем на 10 процентов. При этом использование таких земель для несельскохозяйственных нужд, а также для целей дачного строительства не допускается, за исключением случаев, установленных Законом о переводе.

Таким образом, для соблюдения перечисленных положений законодательства при решении вопроса об изменении категории земель земельных участков из состава сельскохозяйственных угодий или изменении для несельскохозяйственных нужд разрешенного использования таких участков необходимо учитывать данные о кадастровой стоимости этих участков.

Методическими рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2005 г. N 145 (далее — Рекомендации), предусмотрен порядок определения кадастровой стоимости земельных участков как для расчета налогооблагаемой базы по земельному налогу, так и в целях реализации положений статьи 79 Кодекса (пункт 9 Рекомендаций).

Определение кадастровой стоимости земельного участка, занятого сельскохозяйственными угодьями, в целях, установленных статьей 79 Кодекса (в том числе для отнесения земель к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям), осуществляется в следующей последовательности: определение интегральных значений показателей земельного участка (по плодородию почв, технологическим свойствам и его местоположению), определение удельных показателей кадастровой стоимости земельного участка, занятого сельскохозяйственными угодьями; определение кадастровой стоимости такого участка. Указанные факторы, влияющие на определение кадастровой стоимости, применяются в каждом случае для отдельно взятого объекта оценки.

Письмами Роснедвижимости от 04.04.2007 N ВК/0820 "О кадастровой стоимости земель, относимых к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям" и от 25.09.2007 N ВК/2968 "Об определении кадастровой стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения для целей перевода в другие категории" сообщалось, что в отличие от кадастровой стоимости, рассчитанной для целей налогообложения земель, стоимость земельных участков, установленная в соответствии с пунктом 9 Рекомендаций, не вносится в государственный земельный кадастр. Сведения об указанной стоимости отражаются только в соответствующем отчете оценщика, подготовленном исходя из положений Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и подлежащем проверке в соответствии с Административным регламентом исполнения Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости государственной функции "Организация проведения государственной кадастровой оценки земель" (утвержден приказом Минэкономразвития России от 28 июня 2007 г. N 215).

Однако согласно пункту 4 части 5 статьи 5 Закона Московской области N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" для земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения с ходатайством о переводе в другую категорию земель представляются сведения государственного земельного кадастра о кадастровой стоимости (при их наличии в кадастре).

В связи с изложенным предлагаем рассмотреть вопрос о подготовке законопроекта о внесении изменений в Закон Московской области N 23/96-ОЗ, установив, что с ходатайством в целях перевода земельного участка из состава сельскохозяйственных угодий в другую категорию земель представляется отчет оценщика об определении кадастровой стоимости для указанных целей, прошедший положительную проверку в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.