Об утверждении Положения о порядке участия муниципального образования "г. Подольск Московской области" в управлении многоквартирными домами

В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ, Уставом муниципального образования "город Подольск Московской области" и в целях определения участия муниципального образования в управлении многоквартирными домами Подольский городской Совет депутатов решил:

1. Утвердить Положение о порядке участия муниципального образования "г. Подольск Московской области" в управлении многоквартирными домами (приложение).

2. Направить настоящее решение главе города Подольска для подписания и опубликования.

3. Контроль за выполнением настоящего решения возложить на постоянную депутатскую комиссию по городскому хозяйству, благоустройству, экологии, транспорту и связи.

Настоящее Положение разработано в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".

Жилое помещение — изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, отвечающее установленным санитарным и техническим правилам, нормам и иным требованиям законодательства.

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Квартира — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в обособленном помещении.

Общее имущество собственников помещений — помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Данные помещения принадлежат собственникам квартир в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

Доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Наймодатель — муниципальное образование "г. Подольск Московской области" в лице Комитета имущественных отношений администрации города или уполномоченной им организации.

Наниматель — гражданин, с которым наймодатель заключил договор социального найма или найма муниципального жилого помещения.

Исполнитель — управляющая организация, ресурсоснабжающая или подрядная организация (в зависимости от выбранного способа управления).

ТСЖ — товарищество собственников жилья.

Управление многоквартирными домами, находящимися в муниципальной собственности, осуществляется путем заключения Комитетом имущественных отношений или уполномоченной им организацией договора управления с управляющими организациями, выбранными по результатам открытых конкурсов.

Управление многоквартирными домами, где собственники в течение года до дня проведения открытого конкурса не выбрали способ управления многоквартирным домом или принятое собственниками решение о выборе способа управления не было реализовано, т.е. в течение года не заключен договор с управляющей компанией или непосредственно с поставщиками жилищно-коммунальных услуг, не зарегистрировано ТСЖ, осуществляется управляющей организацией, выигравшей открытый конкурс по управлению многоквартирным домом. В законченных строительством многоквартирных домах, где собственники в течение года с момента государственной регистрации жилого дома не выбрали способ управления многоквартирным домом, его управление осуществляется управляющей организацией, выигравшей открытый конкурс по его управлению. Организатором открытого конкурса является Управление жилищно-коммунального хозяйства или уполномоченная им организация. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить с выбранной по результатам конкурса управляющей организацией договор управления в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ. Управляющая организация, выигравшая открытый конкурс, вправе заключить публичный договор с собственниками помещений в многоквартирном доме.

Предметом договора управления многоквартирным домом является осуществление управляющей организацией в течение согласованного срока следующей деятельности:

— оказание услуг по выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома;

— предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме;

— осуществление иной, направленной на достижение целей управления многоквартирным домом, деятельности.

В договоре управления должны быть указаны:

— состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

— перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в т.ч. по предотвращению и ликвидации аварий, перечень коммунальных услуг, за предоставление которых отвечает управляющая организация;

— порядок определения цены договора и составляющей ее платы за содержание и ремонт жилого помещения, обеспечивающей содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства, а также порядок внесения такой платы собственниками помещений в многоквартирном доме;

— порядок осуществления контроля выполнения управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Договор управления заключается на срок не менее одного года. Управление ЖКХ или уполномоченная им организация не позднее чем через год после заключения договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом.

Управляющая организация должна исполнять функции управления многоквартирным домом, которыми являются:

— выбор подрядных организаций и поставщика коммунальных услуг;

— заключение договоров на предоставление потребителям жилищно-коммунальных и прочих услуг;

— осуществление контроля качества жилищно-коммунальных услуг;

— установление факторов неисполнения обязательств по договорам, актирование, удержание средств, подлежащих оплате;

— приемка выполненных работ и оказанных услуг;

— ведение технической документации на дом и инженерные сооружения;

— ведение бухгалтерской и прочей документации;

— заключение и обеспечение учета договоров найма, соглашений о передаче прав по управлению общим имуществом дома и несению расходов по его содержанию, ремонту и управлению, в т.ч. на поставку коммунальных и прочих услуг;

— хранение документов, подтверждающих право пользования помещением или право собственности;

— представление данных в Комитет имущественных отношений для ведения реестра жилых помещений муниципального жилищного фонда;

— начисление жилищно-коммунальных услуг и ведение расчетов с нанимателями и собственниками жилых помещений за предоставляемые жилищно-коммунальные услуги;

— ведение учета проведенных текущих и капитальных ремонтов в разрезе каждого многоквартирного дома в денежном и натуральном выражении;

— составление графиков проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов и согласование его с Управлением ЖКХ;

— выдача нанимателям и собственникам, проживающим в доме, расчетных документов и справок о размере занимаемых помещений, о платежах за жилищно-коммунальные услуги, справок об отсутствии задолженностей, о совместном проживании и пр.;

— оформление документов для регистрации граждан по месту жительства;

— проведение технических осмотров жилых зданий;

— подготовка собственникам предложений по перечню требуемых работ по ремонту и обслуживанию строения, его инженерного оборудования и устройств;

— планирование и экономические расчеты по финансированию работ на содержание, проведение ремонта общего имущества и его инженерного оборудования;

— организация санитарного содержания здания и придомовой территории;

— принятие мер по взысканию задолженностей по обязательным платежам;

— страхование;

— информирование граждан по всем вопросам текущего содержания и эксплуатации многоквартирного дома;

— выявление выморочного имущества и своевременное информирование об этом Комитета имущественных отношений администрации города;

— представление информации по вопросам содержания и эксплуатации жилищного фонда в органы местного самоуправления по их запросу;

— аварийно-диспетчерское обслуживание;

— организация подготовки домов к сезонной эксплуатации;

— прием населения, рассмотрение предложений, заявлений, жалоб, поступающих от населения, и принятие соответствующих мер;

— представительство в суде по защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг и пр.

Управление жилищно-коммунального хозяйства или уполномоченный им орган в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления.

Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.

Не позднее чем через год после заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, выигравшей открытый конкурс по управлению многоквартирным домом, Управление ЖКХ администрации города или уполномоченная им организация созывает и проводит подготовку собрания собственников помещений в данном доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом.

Подготовка к проведению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме проводится Управлением ЖКХ или уполномоченной им организацией в следующем порядке:

— на основании технической документации и сведений о собственниках жилых помещений производит расчет доли участия каждого собственника в общем имуществе жилого дома и определяет количество голосов каждого собственника на общем собрании. Доля собственника в праве общей собственности на общее имущество рассчитывается по формуле:

 S общ. квартиры Дсобст. = ------------------ x 100 : Ксобст., где: S общ. жил. помещ.

Дсобст. — доля собственника квартиры в праве общей собственности на общее имущество;

S общ. квартиры — общая площадь квартиры;

S общ. жил. помещ. — общая площадь жилых помещений в доме;

Ксобст. — количество собственников в квартире.

В случае если гражданам принадлежат различные доли в жилых помещениях, доля собственников квартиры в праве общей долевой собственности на общее имущество распределяется пропорционально принадлежащей каждому из них доле в квартире;

— определяет время и место проведения собрания;

— направляет уведомления каждому собственнику помещений в многоквартирном доме не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания. Уведомление о проведении собрания в письменной форме вручается каждому собственнику под расписку либо посредством почтового перевода (заказным письмом).

В уведомлении о проведении общего собрания указываются:

а) сведения о лице, по инициативе которого созывается собрание;

б) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

в) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

г) повестка дня данного собрания;

д) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Примерная форма сообщения о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме:

"В соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из предусмотренных п. 2 ст. 161 Кодекса способов управления многоквартирным домом.

Для обеспечения исполнения собственниками помещений требований Жилищного кодекса, в соответствии со ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации уведомляю Вас, что "__" ______________ 200__ г. состоится общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Подольск, ул. _______________, д. _______

Собрание созывается по инициативе собственника муниципального имущества — администрации г. Подольска. Форма проведения — очное собрание. Состоится в актовом зале школы N ___ в ___ ч. Регистрация участников собрания начинается с ______ ч.

Регистрация участников и допуск на собрание производятся при предъявлении паспорта или документа, удостоверяющего личность, либо по оформленной надлежащим образом доверенности и свидетельства о праве собственности на жилое помещение.

Вопросы повестки дня следующие:

— выбор способа управления многоквартирным домом;

— утверждение условий договора на управление многоквартирным домом;

— утверждение формы проведения последующих собраний собственников, способа направления сообщений о проведении собраний собственников и иной информации для собственников помещений, мест размещения сообщений о проведении собраний, решений общих собраний и иной информации для собственников помещений;

— утверждение места хранения протоколов общих собраний собственников, решений собственников помещений, иных материалов общих собраний.

С информацией и материалами, которые будут представлены на данном собрании, можно ознакомиться по адресу: _________________ с "__" ________ 200__ г. по "__" __________ 200__ г. с ____ ч. до ___ ч.

Телефон для справок _______________.".

Управление ЖКХ или уполномоченная им организация совместно с инициативной группой организовывает регистрацию участников собрания. При регистрации каждый участник собрания обязан представить паспорт или документ, удостоверяющий личность, либо надлежащим образом оформленную доверенность и свидетельство о праве собственности на жилое помещение. В случае если жилое помещение в многоквартирном доме принадлежит на праве собственности нескольким лицам, проживающим совместно в указанном помещении, их интересы на общем собрании может по доверенности представлять один из совместно проживающих собственников данного жилого помещения. От имени администрации города выступает его представитель, имеющий надлежащим образом оформленную доверенность.

Общее собрание собственников жилых помещений в многоквартирном доме ведет председатель собрания, который избирается большинством голосов присутствующих на собрании собственников помещений или их представителей. Для ведения протокола собрания избирается секретарь собрания.

Первое собрание собственников жилых помещений в многоквартирном доме ведет инициатор собрания.

Общее собрание собственников жилых помещений в многоквартирном доме правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

На общем собрании собственники помещений в многоквартирном доме в соответствии с действующим законодательством обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья;

3) управление управляющей компанией.

При выборе собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления домом представитель администрации города голосует количеством голосов, принадлежащих администрации города.

Решение общего собрания в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания путем проведения заочного голосования — передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.

В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:

1) сведения о лице, участвующем в голосовании;

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".

Примерная форма листа голосования:

"Лист голосования собственника помещения многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Подольск, ул. _______________, д. ______, кв. N ___, Ф.И.О. собственника _________________________, общая площадь квартиры _______________ кв. м.

Выразите Ваше мнение, отметив любым знаком квадрат, соответствующий Вашему мнению.

Первый вопрос вынесен на голосование в следующей формулировке:

(приводится формулировка вопроса)

┌───────────────┬──────────────────────────────┬──────────────────────────┐│За │Против │Воздержался │└───────────────┴──────────────────────────────┴──────────────────────────┘

Второй вопрос вынесен на голосование в следующей формулировке:

(приводится формулировка вопроса)

┌───────────────┬──────────────────────────────┬──────────────────────────┐│За │Против │Воздержался │└───────────────┴──────────────────────────────┴──────────────────────────┘

и т.д.".

Итоги голосования оформляются протоколом.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным для всех собственников помещений, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Решения, принятые общим собранием, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений путем размещения соответствующего сообщения об этом в доступном для всех помещении данного дома не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления многоквартирным домом оформляется протоколом.

При принятии на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения о передаче данного дома (группы домов) в управление управляющей компании администрация города в лице Комитета имущественных отношений на основании протокола общего собрания готовит проект постановления главы города о передаче объектов жилищного фонда в управление управляющей компании.

В 10-дневный срок со дня принятия решения о выбранном способе управления управляющая организация, ТСЖ представляют в Управление ЖКХ администрации города протокол общего собрания с обязательным отражением в нем информации о размере платы за содержание и ремонт жилья.

Независимо от выбора способа управления многоквартирным домом отношения между органами местного самоуправления, нанимателем жилого помещения и управляющей организацией, ТСЖ, жилищно-коммунальным предприятием одинаковые.

Комитет имущественных отношений, осуществляя функции собственника муниципальных жилых помещений, обязан заключить договор на оказание жилищно-коммунальных услуг с управляющей организацией и договор социального найма с нанимателем муниципального жилого помещения. Функции оформления договоров Комитетом имущественных отношений могут быть поручены уполномоченному представителю, которым может выступать организация, выполняющая функции по управлению муниципальным жилищным фондом. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения.

Комитет имущественных отношений или уполномоченная им организация, заключая договоры с управляющими организациями, ТСЖ или жилищно-коммунальными предприятиями, заключает их в пользу третьих лиц — нанимателей жилых помещений.