О порядке и условиях использования жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности Наро-Фоминского района

На основании Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Жилищным кодексом РСФСР, в целях реализации конституционного права граждан на жилище путем развития договорных отношений в жилищной сфере, упорядочения системы управления и рационального использования жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности Наро-Фоминского района, учитывая изменения в структуре жилищно-коммунального комплекса района, Совет депутатов Наро-Фоминского района решил:

1. Утвердить Положение о порядке и условиях найма жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности Наро-Фоминского района (приложение N 1).

2. Утвердить Положение о маневренном жилищном фонде (приложение N 2).

3. Установить, что организации, управомоченные заключать договоры аренды, найма и мены жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности Наро-Фоминского района, определяются главой Наро-Фоминского района.

4. Признать утратившим силу Положение о порядке и условиях найма жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности Наро-Фоминского района, утвержденное решением Совета депутатов Наро-Фоминского района N 3/14 от 02.12.1997.

5. Опубликовать решение с приложениями в районной газете "Основа".

1. В соответствии с Конституцией РФ каждый гражданин имеет право на жилище. Это право обеспечивается путем предоставления бесплатно или за доступную плату жилых помещений государственного, муниципального и других жилищных фондов в пределах нормы жилой площади либо путем приобретения или строительства жилья за собственные средства без ограничения площади.

2. Настоящее Положение определяет порядок и условия предоставления жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности Наро-Фоминского района, по договорам найма физическим лицам.

3. Наем жилых помещений представляет собой основанное на договоре возмездное владение и пользование жилыми помещениями.

4. Основным документом, регулирующим отношения найма, является договор коммерческого или социального найма, заключенный в письменной форме.

Договор коммерческого найма — соглашение, по которому наймодатель передает нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязательства по договору.

В договоре коммерческого найма должны быть указаны граждане, которые будут постоянно проживать с нанимателем. Наймодатель обязан ознакомить их с условиями договора коммерческого найма. При отсутствии в договоре таких лиц вселение этих граждан производится в соответствии с п. 27 настоящего Положения.

Договор социального найма — соглашение, в силу которого наймодатель на основании ордера на жилое помещение передает нанимателю жилое помещение в бессрочное пользование, а наниматель обязуется использовать его для проживания, своевременно вносить плату за пользование им и коммунальные услуги.

Договор социального найма подписывается нанимателем и совершеннолетними членами его семьи.

5. Объектом договора коммерческого найма жилых помещений может быть изолированное жилое помещение, пригодное для проживания, в виде отдельной квартиры или комнаты, благоустроенное применительно к условиям данной местности и отвечающее санитарным и техническим нормам. В коммерческий наем может быть передан жилой дом либо его часть.

Объектом договора социального найма может быть изолированное жилое помещение, пригодное для проживания, в виде отдельной квартиры (или комнаты), благоустроенное применительно к условиям данной местности и отвечающее санитарным и техническим нормам, предоставляемое из жилищного фонда социального использования.

6. Жилое помещение, передаваемое по договору найма, должно быть свободно от любых обязательств.

Фактическая передача жилого помещения по договору коммерческого найма осуществляется на основании акта передачи жилого помещения.

7. Сдача жилого помещения внаем не влечет передачу права собственности на него.

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не является основанием для изменения или расторжения договора найма жилого помещения.

При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

8. Сторонами по договору найма являются: наймодатель — с одной стороны и наниматель — с другой стороны.

Наймодателем по договору найма жилого помещения является собственник или управомоченное им лицо.

На территории Наро-Фоминского района организация, управомоченная заключать договоры найма на жилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности Наро-Фоминского района, определяется главой Наро-Фоминского района.

Договорные отношения с гражданами, проживающими в муниципальном жилищном фонде на основании ордеров на жилые помещения, подлежат оформлению в письменной форме согласно данному Положению.

Нанимателем жилого помещения по договору коммерческого найма может быть любое физическое лицо, постоянно проживающее в районе, при условии соблюдения Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в Москве и Московской области.

Нанимателем жилого помещения по договору социального найма может быть дееспособное физическое лицо, получившее в порядке, установленном жилищным законодательством, ордер на жилое помещение в доме муниципального жилищного фонда.

9. Наниматель при согласии наймодателя вправе сдать жилое помещение или его часть в поднаем при условии, если в результате вселения поднанимателя размер жилой площади на одного человека будет не менее установленной нормы по Московской области (9 кв. м).

Договор поднайма не может быть заключен на срок, превышающий срок договора коммерческого найма.

Договор поднайма заключается с обязательным соблюдением требований, изложенных в пп. 20, 21, 22, 23, 24 настоящего Положения.

10. По договору поднайма поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным по договору перед наймодателем является наниматель.

11. За сдачу жилого помещения в поднаем взимается договорная плата.

Плата по договору поднайма устанавливается по соглашению сторон.

12. На договор поднайма жилого помещения не распространяется п. 29 настоящего Положения.

13. При досрочном прекращении договора коммерческого найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.

14. При сдаче жилого помещения, занимаемого по договору найма, в поднаем наниматель утрачивает право на компенсацию (субсидию) по оплате жилья и коммунальных услуг.

15. В случае смерти нанимателя либо признания его недееспособным, а также его выбытия его права и обязанности по договору коммерческого найма переходят к одному из совершеннолетних членов его семьи по общему согласию между ними при условии, если они постоянно проживали с нанимателем и были указаны в договоре коммерческого найма. Договор коммерческого найма продолжает действовать на тех же условиях на оставшийся срок его действия.

При отсутствии соглашения между членами семьи, указанными в договоре коммерческого найма в качестве постоянно проживающих, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями в соответствии с ч. 2 ст. 686 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Изменение договора социального найма и переход прав нанимателя по договору социального найма к другому члену семьи определяются нормами жилищного законодательства РФ.

16. Договор найма жилого помещения сохраняет действие при временном отсутствии нанимателя. При этом наниматель или по его поручению уполномоченное лицо обязаны вносить плату за жилое помещение, коммунальные и прочие платежи, если иное не установлено нормами действующего законодательства.

17. Риск случайной гибели помещения, предоставленного внаем, лежит на наймодателе в соответствии с действующим законодательством.

18. Договор коммерческого найма заключается на срок, не превышающий 5 лет. Если срок коммерческого найма в договоре не определен, договор считается заключенным на 5 лет.

Договор социального найма заключается на неопределенный срок, если иное не установлено действующим законодательством.

19. Договор найма считается заключенным с момента его подписания сторонами.

20. Наниматель обязан использовать жилое помещение по назначению, исключительно для проживания граждан, а также содержать помещение в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии, соблюдать правила пользования жилыми помещениями, местами общего пользования и придомовой территорией, установленные законодательством РФ и органами местного самоуправления.

21. Наниматель обязан не производить перепланировок и переоборудования без письменного разрешения наймодателя, а также своевременно производить за свой счет текущий ремонт нанимаемого жилого помещения и обеспечивать наймодателю и организациям, осуществляющим ремонт и эксплуатацию жилого дома, беспрепятственный доступ в нанимаемое помещение для осмотра его технического состояния.

22. В случае освобождения нанимателем помещения по договору найма он обязан оплатить наймодателю стоимость не произведенного им текущего ремонта помещений или произвести его за свой счет, а также оплатить задолженность по всем дополнительным обязательствам, о которых он был извещен заранее.

23. Наниматель обязан в установленные договором найма сроки вносить плату за жилое помещение, а также своевременно вносить платежи за коммунальные услуги на расчетный счет наймодателя. За несвоевременное внесение указанных платежей наниматель уплачивает наймодателю пени в размере 0,1% суммы платежа за каждый день просрочки.

24. При сдаче жилого помещения по договору поднайма наниматель обязан согласовать договор с наймодателем.

25. По договору коммерческого найма наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, указанных в договоре в качестве постоянно проживающих с ним, которые нарушают условия договора коммерческого найма жилого помещения.

26. По договору социального найма наниматель и члены его семьи несут солидарную ответственность за исполнение условий договора социального найма.

27. Наниматель с письменного согласия наймодателя и всех совершеннолетних граждан, указанных в договоре найма жилого помещения, вправе вселить в жилое помещение супруга (супругу), детей, родителей и других лиц при условии, если в результате вселения указанных лиц размер жилой площади на одного человека будет не менее установленной нормы по Московской области (9 кв. м).

На вселение несовершеннолетних детей согласия наймодателя и совершеннолетних граждан, указанных в договоре коммерческого найма, не требуется.

Лица, вселенные в жилое помещение при согласии наймодателя в качестве постоянно проживающих граждан, указываются дополнительно в договоре найма, приобретая равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением.

28. Наниматель жилого помещения и проживающие с ним совершеннолетние члены его семьи вправе по взаимному согласию с предварительным уведомлением наймодателя разрешить временное проживание в находящемся в их пользовании жилом помещении другим гражданам (временным жильцам) без взимания платы за пользование жилым помещением. От оплаты коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, канализование, вывоз мусора и т.д.) указанные лица не освобождаются.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

29. Если иное не предусмотрено законом или договором коммерческого найма, наниматель, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора коммерческого найма на новый срок.

При заключении договора коммерческого найма на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон, при этом при согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору коммерческого найма жилого помещения.

30. При нарушении наймодателем обязанности по производству ремонтных и иных работ в жилом помещении нанимателя последний имеет право:

— потребовать соответственного уменьшения платы за жилое помещение на срок до проведения таких работ наймодателем;

— произвести их собственными силами с покрытием убытков за счет наймодателя;

— потребовать произвести замену жилого помещения.

31. По договору социального найма члены семьи нанимателя пользуются всеми правами, которые предоставлены нанимателю.

32. Наймодатель в срок до 1 месяца после подписания договора обязан предоставить жилое помещение нанимателю, соответствующее условиям договора найма и его назначению, и обеспечить в указанный срок свободный доступ нанимателю в жилое помещение.

33. Наймодатель обязан гарантировать содержание в надлежащем порядке мест общего пользования, инженерного оборудования и придомовой территории дома, в состав которого входит нанимаемое жилое помещение, предоставление нанимателю необходимых жилищно-коммунальных услуг, соответствующих по качеству обязательным требованиям нормативов и стандартов, санитарных правил и норм, путем заключения договоров с исполнителями муниципального заказа — организациями различных форм собственности, на которые на договорной основе возложены обязательства по предоставлению нанимателю работ (услуг) по: техническому обслуживанию, текущему ремонту, санитарному содержанию жилищного фонда, объектов инженерной инфраструктуры и придомовых территорий, тепло-, водоснабжению, канализованию и других коммунальных услуг.

34. Наймодатель обязан уведомить нанимателя о предстоящем капитальном ремонте за 3 месяца и при необходимости на время проведения капитального ремонта предоставить иное жилое помещение, соответствующее санитарным и техническим нормам.

35. Наймодатель не отвечает за недостатки сданного внаем жилого помещения, которые были им оговорены при заключении договора найма в акте приема-передачи жилого помещения.

36. Если наниматель после расторжения договора найма жилого помещения не возвратил помещение либо возвратил его несвоевременно, наймодатель обязан потребовать от нанимателя внесения платы за жилое помещение за все время просрочки. В случае когда указанная плата не покрывает причиненных наймодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

37. Размер платы за жилое помещение, предоставленное по договору коммерческого найма, определяется согласно методике, разрабатываемой Комитетом по управлению имуществом администрации Наро-Фоминского района и утверждаемой в установленном порядке. Сроки внесения платы оговариваются сторонами в договоре.

Увеличение платы за жилое помещение возможно по соглашению сторон и в случаях изменения стоимости одного квадратного метра площади, переданной по договору найма.

Перерасчет платы за жилое помещение производится не чаще 1 раза в квартал.

Размер платы за жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, определяется постановлением главы Наро-Фоминского района.

38. Плата за жилое помещение вносится нанимателем независимо от факта пользования жилым помещением.

39. Плата за жилое помещение, коммунальные услуги и иные платежи в соответствии с договором найма вносятся в установленном порядке на расчетный счет наймодателя.

40. Предоставление субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг производится в соответствии с действующим законодательством.

41. Организации различных форм собственности, на которые на договорной основе возложены обязательства по предоставлению нанимателю работ (услуг) по: техническому обслуживанию, текущему ремонту, санитарному содержанию жилищного фонда, объектов инженерной инфраструктуры и придомовых территорий, тепло-, водоснабжению, канализованию и других коммунальных услуг — обязаны:

— своевременно принимать меры по подготовке и заключению договора на предоставление коммунальных услуг;

— предоставлять нанимателю услуги, соответствующие по качеству обязательным требованиям нормативов и стандартов, санитарных правил и норм, условиям договора, а также информации об услугах, предоставляемых исполнителем;

— своевременно информировать нанимателя об изменении качества услуг, а также проведении ремонтных и профилактических работ;

— установить по согласованию с органами местного самоуправления форму регистрации требований (претензий), предъявляемых нанимателями в связи с нарушением установленного качества услуг и срока устранения недостатков.

42. Если исполнитель своевременно после заключения договора найма жилого помещения не приступил к предоставлению услуг, наниматель вправе потребовать уменьшения размеров оплаты и возмещения убытков.

43. В случае обнаружения недостатков в качестве предоставляемых услуг наниматель вправе потребовать уменьшения оплаты этих услуг.

44. За нарушение установленных договором сроков устранения недостатков или нарушение, превышение допустимых перерывов в предоставлении услуг исполнитель обязан уплатить нанимателю неустойку в размере 0,3% за каждый день просрочки, если срок или перерыв определен в днях, и 0,1% за каждый час просрочки, если срок или перерыв указан в часах.

45. Наниматель вправе отказаться от оплаты услуг исполнителя, если перерыв в предоставлении услуг превысил срок, установленный договором. При этом прекращение оплаты не освобождает исполнителя от возмещения убытков.

46. Исполнитель несет ответственность за вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу нанимателя, в полном объеме, а также за моральный вред в размерах и в порядке, определяемых в соответствии с законодательством РФ.

47. Исполнитель освобождается от ответственности за нарушение качества услуг, если докажет, что оно произошло вследствие действия непреодолимой силы.

48. Расторжение договора допускается по соглашению сторон.

49. Наймодатель обязан письменно не позднее чем за 3 месяца уведомить нанимателя о предстоящем прекращении договора коммерческого найма в связи с окончанием срока его действия и предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе в продлении договора коммерческого найма.

50. Договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в следующих случаях:

— при использовании жилого помещения (в целом или части его) не по назначению;

— если наниматель, члены его семьи или граждане, постоянно проживающие с нанимателем, за действия которых он отвечает, умышленно портят или по неосторожности разрушают жилое помещение, а также систематически нарушают права и интересы соседей;

— если наниматель не внес платежи, указанные в договоре, в течение шести месяцев;

— если жилое помещение окажется в силу обстоятельств в состоянии, непригодном для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

51. Наймодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке только после направления нанимателю письменного предупреждения о необходимости устранения нарушений в течение месяца.

52. Договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию нанимателя:

— если наймодатель не предоставляет жилое помещение в пользование нанимателю либо создает препятствия пользованию жилым помещением в соответствии с условиями договора;

— в случае систематического неисполнения наймодателем своих обязательств по договору;

— если жилое помещение окажется в силу обстоятельств в состоянии, непригодном для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

53. В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель, члены его семьи и другие граждане, проживающие с ним в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

54. Предоставление гражданам жилой площади по договору коммерческого найма осуществляется на основании постановления главы Наро-Фоминского района, по договору социального найма — на основании ордера на жилое помещение.

55. Физическое лицо, получившее ордер или выписку из постановления главы района, обязано в течение 10 дней заключить соответствующий договор найма на указанное в постановлении (ордере) жилое помещение.

Маневренный жилищный фонд (далее — маневренный фонд) — специализированные жилые помещения в муниципальном жилищном фонде, предназначенные для временного проживания граждан на срок проведения капитального ремонта (реконструкции), при неотложном расселении, а также в иных случаях, предусмотренных жилищным законодательством Российской Федерации и настоящим Положением.

2.1. Жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания граждан в случаях:

— проведения капитального ремонта (реконструкции) с отселением жильцов из занимаемых ими жилых зданий и помещений — на время капитального ремонта;

— при неотложном расселении граждан из аварийных домов и домов, грозящих обвалом, — до предоставления жилого помещения для постоянного проживания;

— при неотложном расселении граждан из домов, пострадавших в результате пожара, — до восстановления указанных домов либо до предоставления жилого помещения для постоянного проживания;

— для проживания граждан, переселенных из районов аварий, стихийных бедствий и других чрезвычайных ситуаций, создающих угрозу жизни и здоровью людей.

2.2. В состав маневренного фонда могут входить жилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности Наро-Фоминского района.

2.3. Маневренный фонд Наро-Фоминского района имеет строго целевое назначение и используется в соответствии с п. 2.1 настоящего Положения.

2.4. Маневренный фонд формируется из находящихся в муниципальной собственности свободных жилых помещений по представлению структурного подразделения администрации Наро-Фоминского района, выполняющего функции по учету и распределению жилой площади.

2.5. Включение жилых зданий или отдельного жилого помещения в состав маневренного фонда производится на основании постановления главы Наро-Фоминского района при условии фактической свободности жилого помещения, подтвержденной письменно предприятием, ведущим учет проживающих в муниципальном жилищном фонде.

2.6. Обязанность ведения учета наличия и использования жилых помещений маневренного фонда по муниципальному жилищному фонду возлагается:

— по городу Наро-Фоминску — на Комитет по управлению имуществом администрации Наро-Фоминского района;

— по остальным населенным пунктам Наро-Фоминского района — на территориальные администрации.

2.7. Жилые помещения маневренного фонда должны отвечать установленным санитарно-техническим нормам и требованиям, а также быть благоустроенными применительно к условиям данного населенного пункта.

2.8. Предоставление гражданам жилых помещений маневренного фонда на срок проведения капитального ремонта, реконструкции или восстановления осуществляется на основании постановления главы Наро-Фоминского района об освобождении жилого дома (помещения) в связи с проведением капитального ремонта, реконструкции, восстановления жилого дома. В постановлении указывается срок проведения капитального ремонта, реконструкции, восстановления.

2.9. Предоставление гражданам жилых помещений маневренного фонда производится на условиях договора краткосрочного найма с последующим их возвратом в ранее занимаемые жилые помещения.

2.10. Договор краткосрочного найма на жилые помещения маневренного фонда заключается на срок, установленный для проведения капитального ремонта, реконструкции, восстановления. В случае незавершения работ в установленный срок договор пролонгируется на тех же условиях на срок, необходимый для завершения капитального ремонта или реконструкции.

2.11. Жилые помещения маневренного фонда выделяются администрацией Наро-Фоминского района при наличии письменного согласия гражданина на переселение в жилое помещение маневренного фонда, а также документального подтверждения наступления обстоятельств, дающих право на получение жилого помещения маневренного фонда.

2.12. Жилые помещения маневренного фонда по договору краткосрочного найма предоставляются в размере, не превышающем норму жилой площади, действующую на территории Московской области. Жилое помещение меньшего размера может быть предоставлено гражданину только с его письменного согласия.

2.13. Переселение граждан в помещения маневренного фонда осуществляется не позднее чем через месяц после заключения договора краткосрочного найма за счет предприятия, выступающего заказчиком по проведению работ на капитальный ремонт (реконструкцию), при переселении граждан из находящихся в их собственности жилых домов индивидуальной застройки, пострадавших от пожара, — за счет собственных средств граждан.

2.14. Предоставление гражданам, занимающим помещения маневренного фонда, субсидий по оплате жилья и коммунальных услуг производится в установленном порядке.

2.15. Оплата жилья и коммунальных услуг с граждан, занимающих помещения маневренного фонда, взимается по ставкам и на условиях, установленных для граждан, занимающих жилые помещения по договору социального найма.

2.16. Граждане, переселенные в жилые помещения маневренного фонда, обязаны содержать их в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии в соответствии с действующими Правилами пользования жилыми помещениями и договором краткосрочного найма.

2.17. По окончании капитального ремонта, реконструкции, восстановления и приемки жилого помещения в эксплуатацию граждане, временно переселенные в жилые помещения маневренного фонда, освобождая указанные жилые помещения, обязаны сдать их в надлежащем состоянии по акту соответствующему муниципальному предприятию жилищно-коммунального хозяйства, эксплуатирующему данное помещение.

2.18. В случае изменения в результате капитального ремонта или реконструкции размера жилого помещения, ранее занимаемого гражданином по договору найма, переселение нанимателя осуществляется в соответствии с действующим законодательством РФ и Московской области.

2.19. В случае недостижения согласия по вопросам переселения в жилые помещения маневренного фонда и возвращения в ранее занимаемые и (или) принадлежащие гражданину на праве собственности жилые помещения споры разрешаются в судебном порядке.