О налоге с продаж

Вопрос: Наша организация (инвестор) заключила договор на инвестирование строительства жилого дома, предметом которого является передача инвестору со стороны заказчика правомочий по участию в строительстве жилого дома с правом получения квартир. Не дожидаясь окончания строительства, мы заключили договоры с физическими лицами, предметом которых является уступка права инвестирования строительства и получения в собственность квартир. Стоимость уступки прав больше инвестиционной стоимости. По какой ставке (20 процентов или 16,67 процента) облагается полученный нами доход от суммы разницы между инвестиционной стоимостью и стоимостью уступки прав? Должны ли физические лица при уступке прав инвестирования строительства оплачивать налог с продаж? В соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета реализация не завершенных строительством объектов отражается в учете с использованием счета 48 "Реализация прочих активов", но это основная наша деятельность. Других видов деятельности в нашей компании нет. Должны ли мы платить налог на пользователей автомобильных дорог и соответственно учитывать выручку на счете 46 "Реализация продукции (работ, услуг)"?

Ответ:

1. В соответствии с Федеральным законом от 25.02.99 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (с учетом изменений и дополнений) под инвестициями понимаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Согласно ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Если инвестор выполнил свои обязательства перед заказчиком — застройщиком по договору на долевое участие в строительстве жилья (договору инвестирования), внеся инвестиционный взнос, то у него возникает право (требование) к заказчику — застройщику на профинансированные инвестором квартиры, которое может быть передано субинвестору (физическому лицу) по договору уступки права (требования) инвестирования.

При этом налоговая база при переуступке инвестором права требования своей доли субинвестору определяется как сумма превышения сумм дохода, полученного от субинвестора, над суммой расходов, перечисленных заказчику — застройщику.

В соответствии с п. 3 ст. 164 части второй Налогового кодекса Российской Федерации налогообложение производится по налоговой ставке 20 процентов в случаях, не указанных в пунктах 1, 2 и 4 настоящей статьи.

Таким образом, доход, полученный инвестором при переуступке права требования на квартиры физическим лицам, подлежит обложению налогом на добавленную стоимость по налоговой ставке 20 процентов.

2. В соответствии с п. 3 ст. 2 Закона города Москвы от 17.03.99 N 14 "О налоге с продаж" не является объектом налогообложения по налогу с продаж стоимость зданий, сооружений, земельных участков и иных объектов, относящихся к недвижимому имуществу, и ценных бумаг.

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Предметом договора уступки права (требования) является имущественное право (требование), реализуя которое физическое лицо в конечном итоге получает в собственность соответствующее жилье (квартиру), которое в соответствии со ст. 130 ГК РФ относится к недвижимому имуществу.

Поскольку согласно Закону города Москвы объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, налогом с продаж не облагаются, то и денежные средства, полученные юридическим лицом от граждан по договору уступки права (требования) на получение в собственность жилья (квартир), в оборот, облагаемый указанным налогом, не включаются.

В соответствии с п. 1 ст. 38 НК РФ объектами налогообложения могут являться операции по реализации товаров (работ, услуг), имущество, прибыль, доход, стоимость реализованных товаров (выполненных работ, оказанных услуг) либо иной объект, имеющий стоимостную, количественную или физическую характеристики, с наличием которого у налогоплательщика законодательство о налогах и сборах связывает возникновение обязанности по уплате налога.

При этом согласно п. 2 данной статьи НК РФ под имуществом понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В то же время товаром признается любое имущество (без каких-либо изъятий, то есть в том числе имущественные права), реализуемое либо предназначенное для реализации.

Согласно части 2 п. 2 ст. 132 ГК РФ в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая права требования.

На основании изложенного товаром является любое имущество. Следовательно, имущественные права, являющиеся в соответствии со ст. 128 ГК РФ объектом гражданских прав, для целей налогообложения необходимо рассматривать как товар.

3. В соответствии с Законом Российской Федерации от 18.10.91 N 1759-1 "О дорожных фондах в Российской Федерации" объектом налогообложения по налогу на пользователей автомобильных дорог является выручка, полученная от реализации продукции (работ, услуг), и сумма разницы между продажной и покупной ценами товаров, реализуемых в результате заготовительной, снабженческо — сбытовой и торговой деятельности.

Таким образом, облагаемый оборот при реализации прав на осуществление капитальных вложений или на их результаты определяется инвестором исходя из разницы между суммой денежных средств, полученных от приобретателя права по договору, и суммой денежных средств, перечисленных застройщику.